Автономная некоммерческая профессиональная образовательная организация
«УРАЛЬСКИЙ ПРОМЫШЛЕННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ТЕХНИКУМ»
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Учебно-методическое пособие по выполнению практических работ
по специальности «Земельно-имущественные отношения»
базовой подготовки
Екатеринбург, 2016
Задания для практических работ обучающихся разработаны на основе Федерального государственного образовательного стандарта среднего профессионального образования по специальности СПО «Земельно-имущественные отношения», базовой подготовки, программы междисциплинарного курса «Оценка недвижимого имущества»
Одобрено цикловой комиссией
геодезии и землеустройства
|
Составлено в соответствии с рабочей программой по дисциплине для специальности «Земельно-имущественные отношения»
|
Председатель цикловой комиссии
______________ В.П.Куликова
30 августа 2016г.
|
Директор
___________В.И. Овсянников
31 августа 2016г.
|
Организация-разработчик: АН ПОО «Уральский промышленно-экономический техникум»
Разработчик: Зырянова М.В.., преподаватель АН ПОО «Уральский промышленно-экономический техникум»
Пояснительная записка
Практикум представляет собой перечень практических занятий по профессиональному модулю ПМ. 04 «Определение стоимости недвижимого имущества», разработан в соответствии с Федеральным Государственным образовательным стандартом и на основе рабочей программы профессионального модуля по специальности среднего профессионального образования Земельно-имущественные отношения.
Практические занятия проводятся с целью:
- систематизации и закрепления полученных теоретических знаний по профессиональному модулю;
- углубления теоретических знаний по определению стоимости недвижимого имущества;
- формирования умений применять теоретические знания при решении практических задач;
- формирования умений использовать справочную, нормативную и правовую
документацию;
- развития творческой инициативы, самостоятельности, ответственности и
организованности.
Для решения этих целей в практических заданиях приведены различные приемы проверки, закрепления и развития знаний (работа с нормативно – правовыми актами, разъяснение понятий, выполнение творческих заданий, решение задач, терминологические тренинги).
Практические занятия проводятся при фронтальной организации работы, которая имеет ряд преимуществ:
Работы проводятся после изучение соответствующей темы программы, переходя последовательно от простых к более сложным;
Значительно облегчается руководство студентами и наблюдение за ходом работы;
Возможно проведение группового инструктажа по выполнению работы;
Экономит учебное время;
Позволяет вовлечь всех студентов в работу;
Дает простор творческому мышлению;
Позволяет понять, насколько глубоко студенты усвоили материал.
После выполнения практической работы подводятся итоги. Студенты сдают отчет в письменном виде. В ходе практической работы проводятся индивидуальные беседы. Критериями оценки являются правильные и точные ответы, глубина раскрытия вопросов.
Практическая работа № 1.
Технологическая карта«Факторы, влияющие на стоимость
объекта оценки».
Цель:закрепить знания о факторах, влияющих на стоимость оценки объекта оценки; закрепить умение определять факторы, оказывающие влияние на увеличение/уменьшение стоимости объекта оценки.
Время выполнения:8 часов
Знать:
-требования к составу и содержанию информации об объекте оценки;
- факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.
Уметь:
- собирать необходимую и достаточную информацию об объектеоценки;
- определять факторы, влияющие на стоимость объекта оценки и характер влияния (увеличивающий/уменьшающий стоимость объекта оценки).
Литература:
Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ «Гражданский кодекс РФ»
Федеральный закон от 29 июля 1998 г.№ 135-ФЗ № «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Федеральные стандарты оценки № 1, № 2, № 3, утв. Минэко-номразвития России 20 июля 2007, № 4, утв . Минэкономразвития России
Международные стандарты оценки. Седьмое издание 2005/Пер.с англ. И.Л.Артеменкова и др – М.: Российское общество оценщиков, 2006. – 414 с.
Оценка недвижимости: учебное пособие/ Т.Г.Касьяненко и др. – М.:КНОРУС, 2010.
Основные сведения.
Технологическая карта — это стандартизированный документ, содержащий необходимые сведения, инструкции для персонала, выполняющего некий технологический процесс или техническое обслуживание объекта.
Технологическая карта (ТК) должна отвечать на вопросы:
Какие операции необходимо выполнять
В какой последовательности выполняются операции
С какой периодичностью необходимо выполнять операции (при повторении операции более одного раза)
Сколько уходит времени на выполнение каждой операции
Результат выполнения каждой операции
Какие необходимы инструменты и материалы для выполнения операции.
При расчете стоимости оценщик принимает во внимание различные микро- и макроэкономические факторы, к которым относятся следующие.
Экономические факторы:
- спрос на объект оценки;
- доход объекта оценки от эксплуатации и перепродажи;
- продолжительность получения доходов;
- риск, связанный с объектом;
- степень контроля над объектом (наличие имущественных прав);
- степень ликвидности объекта оценки;
- ограничения, наложенные государством или другими лицами на объект;
- затраты на создание аналогичных объектов;
- соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты и др.
Социальные факторы:
- наличие и развитость инфраструктуры;
- демографическая ситуация и др.
Политические факторы:
- состояние законодательства в области оценки, собственности, налогообложения и т. д.;
- политико-правовая ситуация в стране.
Географические факторы, состояние окружающей среды.
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
|
Стоимость недвижимости подвержена влиянию большого количества разнообразных факторов. Поэтому, когда речь идет о стоимости недвижимости, всегда фиксируется дата оценки. Причем по времени стоимость может изменяться не равномерно, а скачкообразно при неблагоприятном сочетании взаимовлияющих факторов. Поэтому необходимо уметь прогнозировать возможное скачкообразное изменение стоимости недвижимости при ее оценке.
Определение стоимости объекта недвижимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. Мировая практика выделила следующие факторы, наиболее существенно влияющие на оценку стоимости недвижимости:
· физические: природные – земля, климат, ресурсы, топография, почва; и созданные человеком – здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.;
· социальные: тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, стиль и уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня, отношение к соседним объектам и их владельцам;
· экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;
· политические (административные): ограниченное или либеральное зонирование, ограничительные или либеральные строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, налоговая политика, защита окружающей среды.
|
Региональные рынки недвижимости функционируют под влиянием ряда взаимосвязанных групп факторов, которые необходимо учитывать при оценке недвижимости. Следует выделить шесть основных групп: политические, экономические, социально-культурные, демографические, природно-географические и научно-технические.
Политические факторы образуются ограничениями, налагаемыми на процессы функционирования региональных рынков недвижимости внутренней и внешней политикой страны. Влияние политической составляющей на формирование региональных рынков недвижимости часто не подвержено формализации, но абстрагироваться от этих факторов нельзя. К ним можно отнести:
- социально- экономическую направленность политики правящей партии;
- предвыборные кампании;
- военные действия в зоне межнациональных конфликтов;
-политику правительства и местных органов власти в области экономики- нормативно-законодательные акты, касающиеся сегментов рынка недвижимости (рынка жилья, коммерческих помещений, рынка земли и т.д.);
- политику местных органов власти по функциональному зонированию территории;
- элементы государственной политики в области производства, которые в свою очередь включают скорость и направленность процессов национализации и денационализации, налоговую систему, способы демонополизации, политику в области распределения, включая принятую систему социального обеспечения, политику в области защиты окружающей среды.
Экономические факторы включают экономический уровень развития страны, темпы роста валового национального продукта, кредитно-денежную политику (особенно в области ипотечного кредитования), темпы инфляции, колебания деловой активности, занятость населения, покупательную способность населения.
Социально-культурные факторы представлены различными аспектами социально-экономической структуризации населения по различным основаниям, таким как социально-профессиональные, социально-потребительские, по уровню доходов, жилищные условия и т.д.
Демографические факторы, влияющие на состояние региональных рынков недвижимости,- это численность населения, прирост населения, уровни рождаемости, степень урбанизированности территорий и др.
К природно-географическим факторам следует отнести климат, рельеф, природные ресурсы, экологические условия и др.
Научно-технические факторы, влияющие на технологию и организацию строительства, во многом определяют параметры себестоимости и рыночной цены при формировании первичного рынка жилья.
Задание для практической работы.
Задание №1.
Заполнить таблицу «Факторы, влияющие на стоимость объекта оценки».
Задание 2.
Отнесите факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, к трем различным иерархическим уровням
1. Первый уровень —
2. Второй уровень —
3. Третий уровень —
Задание 3.
При ликвидации экологического загрязнения оценщик принимает во внимание стоимость следующих видов работ:
1.
2.
3
Задание 4.
Архитектурно-строительные факторы:
1.
2.
3.
4.
5.
Задание 5.
Составьте технологическую карту «Факторы, влияющие на стоимость объекта».
Задание 6.
Прочитайте предложенное описание объекта недвижимости. Укажите факторы, увеличивающие/уменьшающие стоимость объекта недвижимости.
2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ
Рассматриваемая двухкомнатная квартира расположена в Юго-Западном АО г. Москвы, в муниципальном образовании «Зюзино» по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХ, д. ХХ, корп. Х, кв. ХХ.
Граница внутригородского муниципального образования Зюзино проходит: по оси Севастопольского пр-та, далее по оси русла р. Котловка, осям: Нахимовского пр-та, Симферопольского б-ра и Балаклавского пр-та, северной границе территории природного парка "Битцевский лес" до Севастопольского проспекта.
Подъезд к дому осуществляется по улице ХХХХХ, далее по дворовым проездам. Покрытие улицы и дворовых проездов – асфальтовое, автомобильное движение может осуществляться всесезонно. Ближайшая автомагистраль – Севастопольский проспект (около 250 м). Ближайшая станция метро – «Каховская» - около 1,5 км, или 15 минут пешком. Рассматриваемый дом расположен в жилом массиве. Данный жилой массив представляет собой смешанную застройку, состоящую в основном из панельных и монолитно-кирпичных домов разной этажности.
Инфраструктура района хорошо развита. Имеются продовольственные, промтоварные, хозяйственные магазины, аптека и т.д. Преобладающая окружающая застройка – жилая. Территория вокруг дома обустраивается, имеются места для парковки автотранспорта. Уровень шума низкий.
2.2. ТЕХНИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА
Рассматриваемая двухкомнатная квартира расположена по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХ, д. ХХ, корп. Х, кв. ХХ. Текущее использование квартиры - используется для проживания.
Дом: рассматриваемая квартира расположена на 3-ем этаже 9-этажного жилого дома. Дом блочный, с перекрытиями из железобетона. Фасад дома видимых повреждений не имеет. Коммуникации – центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация. В доме есть лифт и мусоропровод. Лестничная клетка в хорошем состоянии. Состояние подъезда, в котором расположена оцениваемая квартира хорошее, дверь подъезда оборудована кодовым замком и домофоном.
Квартира: рассматриваемая квартира имеет:
Общую площадь – 37,3 м2
Жилую площадь — 22,9 м2
Кухня-7,5 м2
Совмещённый санузел
Балкон-0,8 м2
Высота потолков - 2,50 м. Жилые комнаты – смежные. В квартире имеется незастеклённый балкон. Окна квартиры выходят во двор. Полы: в жилых комнатах - паркет. В коридоре и на кухне - линолеум, стены - бумажные обои, санузел - плитка, деревянные оконные рамы. Состояние отделки – ремонт не требуется.
Условный номер объекта: ХХ-ХХ-ХХ/ХХХ/ХХХХ-ХХ
Оцениваемое право: в настоящей работе оценивается право собственности.
Право собственности на квартиру по состоянию на дату оценки принадлежит:
Гражданке РФ ХХХХХ ХХХХХХХХХХ, паспорт ХХХХХ выдан ХХХХХ ОВД «ХХХХХ» г. Москвы. Адрес регистрации: г. Москва, ХХХХХ, д.ХХ, к.ХХ. Свидетельство о государственной регистрации права ХХХХХ, выдано Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве. Запись регистрации № ХХ-ХХ-ХХ/ХХХ/ХХХХ-ХХХ сделана в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ХХ ХХХХ ХХХХ года.
Таблица 3. Основные характеристики оцениваемой квартиры.
Характеристика
|
Описание
|
Адрес
|
г. Москва, ул. ХХХХХХ, д. ХХ, корп. Х, кв. ХХ.
|
Условный номер объекта:
|
ХХ-ХХ-ХХ/ХХХ/ХХХХ-ХХ
|
Права на объект оценки:
|
Право собственности на квартиру по состоянию на дату оценки принадлежит Гражданке РФ ХХХХХХ ХХХХХХХХХХХХ, паспорт ХХХХХХ выдан ХХХХХХ ОВД «ХХХХХХ» г. Москвы. Адрес регистрации: г. Москва, ХХХХХ, д.ХХ, к.ХХ. Свидетельство о государственной регистрации права ХХХХХХ, выдано Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве. Запись регистрации № ХХ-ХХ-ХХ/ХХХ/ХХХХ-ХХ сделана в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ХХ ХХХХ ХХХХ года. Обременений права оценщиком не выявлено.
|
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона
|
-
|
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)
|
Хорошее
|
Дорожное покрытие во дворе, его состояние
|
Асфальт. Состояние покрытия хорошее.
|
Уличное освещение
|
Имеется
|
Детская площадка
|
Имеется
|
Зеленые насаждения
|
Имеются
|
Организованная стоянка автотранспорта или подземный гараж
|
Парковка стихийная
|
Экологическая обстановка
|
Удовлетворительная
|
Средняя стоимость 1 кв.м. общей площади похожих квартир в данном районе
|
От 140 000 руб. до 175 000 руб. на основании обзора рынка, выполненного оценщиком
|
Общая характеристика здания
|
Тип здания
|
Многоквартирный блочный жилой дом.
|
Год постройки
|
1964
|
Год последнего капитального ремонта здания
|
-
|
Физический износ здания согласно данным БТИ, %
|
34% по состоянию на 2009 год
|
Физический износ здания, рассчитанный оценщиком, %
|
32%. Физический износ рассчитывался методом срока жизни. В рамках данного метода физический износ рассчитывается по формуле: И (%) = ЭВ/ЭЖ*100, где:
ЭВ - эффективный возраст, определяемый на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую стороны.
ЭЖ - типичный срок экономической жизни объекта.
Расчет:(2012-1964)/150*100=32%
|
Материал наружных стен
|
Бетонные блоки
|
Материал перекрытий
|
Железобетонные
|
Фундамент
|
Железобетонный
|
Состояние здания (субъективная оценка)
|
Хорошее
|
Внешний вид фасада дома
|
Бетонные блоки
|
Количество этажей в здании, согласно технической документации
|
9
|
Количество этажей в здании, согласно визуальному осмотру
|
9
|
Информация о планах на снос, реконструкцию, капитальный ремонт
|
Оценщику не удалось обнаружить в открытых источниках информацию о планах на снос или капитальный ремонт с отселением. По результатам осмотра здание находится в хорошем состоянии. Таким образом, по мнению оценщика, здание, в котором расположен объект оценки, не подлежит сносу или капитальному ремонту с отселением.
|
Наличие чердака
|
Имеется
|
Наличие подвала в здании
|
Имеется
|
Наличие домофона, консьержа и т.д.
|
Домофон, кодовый замок
|
Наличие лифта
|
В здании один лифт
|
Наличие мусоропровода
|
Имеется
|
Состояние подъезда (субъективная оценка)
|
Хорошее
|
Характеристики объекта оценки
|
Информация о текущем использовании объекта оценки
|
Квартира используется в качестве жилья.
|
Этаж расположения квартиры
|
3
|
Количество квартир на площадке
|
8
|
Площадь: с учетом летних и не отапливаемых помещений/общая/жилая, м.кв.
|
38,1/37,3/22,9
|
Количество комнат, площадь, м.кв.
|
2 ком. 14,3 м.кв., 8,6 м.кв.
|
Высота потолков, м
|
2,5
|
Площадь кухни, м.кв.
|
7,5
|
Тип санузла, количество
|
Совмещенный, один
|
Вспомогательные и подсобные помещения, м.кв.
|
Коридор-4,7
Балкон-0,8
Кухня-7,5
Санузел-2,2
|
Наличие балкона, лоджии, количество
|
Балкон, один
|
Вид из окон
|
Во двор
|
Техническое обеспечение
|
Холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, отопление, канализация, вентиляция. Все коммуникации центральные.
|
Оборудование
|
Сантехническое оборудование совмещённого санузла, сантехническое оборудование кухни, газовая плита на кухне
|
Наличие ТВ-антенны, телефона
|
Имеется
|
Состояние отделки
|
Удовлетворительное, ремонт не требуется
|
Видимые дефекты внутренней отделки
|
-
|
Соответствие квартиры поэтажному плану БТИ
|
Соответствует
|
|
