Обзор рынка производственной недвижимости
Санкт-Петербурга в 2004 г.
Источники информации:
• «Деловая Недвижимость» № 7/04.04.05;
• «Мир и дом» № 4/2004 г., № 4/2005 г.;
• «Санкт-Петербургский строительный еженедельник» № 13/11.04.05;
• «Экономика и время» № 11/28.03.05;
• www.asteragroup.ru;
• www.becar.ru;
• www.colliers.spb.ru;
• www.nevastroika.ru.
Характеристика сегмента производственной недвижимости
Санкт-Петербург является самым крупным промышленным центром Северо-Западного федерального округа. С 1997 г. промышленность города характеризуется ростом производства. Стабильная экономическая ситуация способствует развитию предприятий. Однако говорить о значительном росте рынка производственной недвижимости не приходится. Среди сдерживающих факторов можно назвать такие, как отсутствие достаточной мотивации для перебазирования производств из центра на окраины и дефицит инженерно подготовленных участков под строительство современных объектов.
По данным Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ) на Санкт-Петербург приходится 30% общего объема промышленной продукции, производимой в федеральном округе. В настоящее время этот сектор экономики насчитывает 8 отраслей, 105 подотраслей, около 700 крупных и средних предприятий, свыше 12 тыс. малых производств. Петербургскими промышленниками в 2004 г. было произведено различной продукции на сумму 341,8 млрд руб.
По данным Комитета по градостроительству и архитектуре, общая площадь Санкт-Петербурга (включая Петергофское и Зеленогорское направления) составляет почти 148 000 га, из них 16 300 га (около 11%) занимают промышленные территории. Причем наибольшая часть предприятий сконцентрирована в центральных районах города, на 20% площадей которых располагаются заводы.
При анализе рынка коммерческой недвижимости производственные помещения, как правило, рассматривают наряду с объектами складского назначения, поскольку провести четкую грань между этими сегментами (за исключением строго позиционированных объектов нового строительства) практически невозможно.
По оценочным данным Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН), сегодня общая площадь всех производственно-складских строений, расположенных на территории Санкт-Петербурга, составляет более 18 млн кв. м. Причем большую их часть (13 млн кв. м) относят к помещениям производственного профиля. Однако с функциональным использованием этих площадей ясности нет. По мнению специалистов, около 40% помещений, числящихся за промышленным сегментом, в настоящее время по назначению не используются, а сдаются собственниками предприятий в аренду под различные цели, зачастую далекие от производственной деятельности.
Не существует значительных отличий между сегментами производственной и складской недвижимости и по такому показателю, как стоимость аренды и купли-продажи подобных помещений. В зависимости от площади объектов, их состояния и места расположения арендные ставки, как на производственные, так и на складские объекты, в 2004 г. составляли $36–108 за квадратный метр в год. Цена производственных помещений, предлагавшихся на продажу, могла достигать $400/кв. м. Стоимость недостроенных производств составляла $150–300/кв. м.
В течение 2004 г. цены на промышленно-складскую недвижимость плавно росли, увеличившись в среднем по итогам года в 1,5–2,5 раза. На этот процесс практически не повлияли сезонные спады деловой активности, ощутимые на рынке жилья. По прогнозам экспертов, цены на промышленно-складскую недвижимость, в том числе и в ближних пригородах Петербурга, будут расти и в течение всего 2005 г.
Наиболее сложным сектором коммерческой недвижимости остается аренда промышленных комплексов. Спрос на цеха в последнее время быстро растет. Однако если в сегменте складской недвижимости присутствует незначительное количество сдаваемых площадей высшего класса А, то предложения по аренде современных качественных производственных помещений отсутствуют вовсе, поскольку такие объекты возводятся крупными компаниями только для собственных нужд. Появляющиеся на рынке производственные площади старой постройки отвечают лишь запросам средних и малых предприятий, не имеющих финансовых возможностей для нового строительства.
Тенденцией последнего времени стало появление проектов технопарков – профессионально управляемых индустриальных зон с объектами офисного, складского и производственного назначения. Как правило, индустриальные парки будут располагаться на территории бывших гигантов индустрии, прекративших существование или не использующих свои мощности на 100 %. По словам Председателя КЭРППиТ Санкт-Петербурга Владимира Бланка, в Петербурге уже реально действуют 8 технопарков. Правительство города поддерживает инициативу их создания и в дальнейшем планирует предоставление льгот компаниям, развивающим такие проекты.
Помещения в черте города практически не продаются, а только сдаются в аренду. К тому же запускать собственные мощности здесь считается малоперспективным из-за высоких арендных ставок. В результате промышленники, желающие открыть новое производство, обращают внимание на пригороды Петербурга и Ленинградскую область. Областная администрация идет навстречу таким инвесторам. Причем здесь скорее можно подыскать помещение для покупки, чем для аренды. Еще одним важным преимуществом является более дешевое подключение к электричеству и газу.
Приобретение производственного здания в Ленинградской области обойдется гораздо дешевле, чем в Санкт-Петербурге. В радиусе 50 км от города стоимость одноэтажного здания со всеми необходимыми для работы коммуникациями колеблется в диапазоне $100–200/кв. м, в то время как в Петербурге – $200–500. Поэтому заводские здания в промзонах Гатчины, Кировска, Тосно, Никольского, поселка им. Морозова продаются достаточно хорошо.
Серьезное значение для потенциальных покупателей производственных помещений имеют и налоговые льготы. Местные власти заинтересованы в инвесторах как для решения социальных проблем (безработица, содержание жилищной сферы и т. д.), так и для увеличения доходов от налоговых и неналоговых поступлений. Так, областное правительство предоставляет льготы по налогу на имущество и налогу на прибыль в рамках сумм, зачисляемых в местный бюджет, при условии регистрации или перерегистрации организации на территории Ленинградской области.
Новое строительство
В прошлом году петербургская администрация уделила развитию промышленности особое внимание. Был принят целый ряд нормативных актов, прямо или косвенно направленных на поддержку городских промышленных предприятий. Среди однозначно положительных нововведений – дополнение к закону «О налоговых льготах», касающееся снижения ставок налога на прибыль заводов и фабрик. Согласно внесенным коррективам, с 2005 г. для предприятий, инвестирующих в основной капитал свыше 300 млн руб., ставка налога на прибыль сократится до 13,5%. Для промышленников, вкладывающих 150–300 млн руб., она составит 15,5%. Предусмотрено и снижение ставки налога с 2,2 до 1,1% на имущество налогоплательщиков, чей вклад в основные средства для производственных целей составит не менее 150 млн руб. Правительство вполне осознанно пошло на эти шаги, поскольку сегодня более сотни наиболее крупных предприятий обеспечивают 80% инвестиций и 50 % налоговых поступлений в городской бюджет.
На рынок Санкт-Петербурга стали выходить иностранные инвесторы, преобладающая часть средств которых в прошедшем году была направлена именно в промышленность. Зарубежные инвестиции за 2004 г. в этот сектор составили $760,3 млн – 77,2% от общего объема вложений в экономику города. Около 90% всех средств были использованы для модернизации, реконструкции и строительства в двух ведущих отраслях – машиностроении и металлообработке и пищевой промышленности.
Среди наиболее крупных проектов, реализованных в 2004 г. за счет иностранных инвесторов, можно назвать такие, как:
реконструкция производственного центра Gilette (ЗАО «Петербург Продактс Интернешнл»), общая площадь – 110 000 кв. м, инвестиции – $20 млн;
реконструкция фабрики по производству жевательной резинки (ООО «Ригли»), общая площадь – 13 400 кв. м;
строительство завода по производству грузовых автомобилей Yarovit (ЗАО «ПК «Яровит Моторс», учредители – Elgin System. США и Trusk&Dumpers,Великобритания) на площадке ОАО «Силовые машины» (филиал «Ленинградского металлического завода»), общая площадь – 8 000 кв. м, инвестиции – $40 млн.
Началась реализация еще нескольких весомых проектов:
завод телекоммуникационного оборудования ЗАО «Элкотек» (дочерняя компания Electric Network Corporation, Финляндия), общая площадь – 14 700 кв. м, инвестиции – $100 млн;
завод по производству и сборке электрических нагревательных приборов марки Ariston (MTS Group, Италия), общая площадь – 15 000 кв. м, инвестиции – 45 млн евро.
На сегодняшний день можно говорить о реализации крупных проектов в сегменте промышленной недвижимости и отечественными инвесторами (см. табл. 1). Если раньше они открывали в основном небольшие производства на арендуемых площадях или реконструировали часть зданий, то сейчас в Санкт-Петербурге возводится около десяти современных крупных предприятий.
Промышленное строительство является достаточно длительным процессом, поэтому основной объем ввода объектов придется на 2006–2007 гг. (см. табл. 2). Несмотря на существующие трудности при реализации таких проектов, специалисты рынка в последние год-полтора отмечают увеличение инвестиций в создание новых производственных площадок. На следующий виток рынок сможет выйти только после того, как власть изыщет необходимые деньги на инженерную подготовку новых территорий и найдет действенные экономические стимулы для переезда промышленников из центра.
Таблица 1. Объекты промышленной недвижимости, введенные в эксплуатацию на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области
в 2004–начале 2005 г. (по данным Комитета по строительству, ООО «Астера», а также публикаций городских СМИ за период с января по декабрь 2004 г.)
Объект
|
Адрес
|
Общая площадь,
кв. м
|
Инвестор
|
Объем инвестиций
|
Производственный центр Gillette (реконструкция)
|
Пулковское шоссе, 54
|
110 000
|
ЗАО «Петербург Продактс Интернешнл»
|
$20 млн
|
Производственная база (строительство)
|
Промзона Металлострой, дорога на Металлострой-3
|
20 250
|
ООО «НИИ ЭФА-Энерго»
|
нет данных
|
Фабрика по производству жевательной резинки (реконструкция)
|
Пулковское шоссе, 48, лит. А, Ж, 3
|
13 400
|
ООО «Ригли»
|
нет данных
|
Производственный комплекс по приготовлению алкогольной продукции (расширение)
|
Московское шоссе, 13 (уч-ки 22, 23, лит. ББ, БД)
|
9 580
|
ООО «Ран Эстейт»
|
нет данных
|
Производство с пристройкой н/ж объектов, силосное здание (реконструкция и строительство, 1-я очередь)
|
6-й Верхний пер., 3
|
9 560
|
ОАО «Пивоваренная компания «Балтика»
|
нет данных
|
Пивоваренный завод (реконструкция 3-ей очереди)
|
Фарфоровская ул., 1
|
9 250
|
ОАО «Вена»
|
нет данных
|
Завод по производству грузовых автомобилей Yarovit (строительство)
|
Феодосийская ул., 4
|
8 000
|
ЗАО «ПК «Яровит Моторс» (учредители: Elgin System, США, и TrucKS&Dumpers, Великобритания)
|
$40 млн
|
Производственный корпус (реконструкция)
|
Сердобольская ул., 64, лит. А
|
6 500
|
ЗАО «Аргус-спектр»
|
нет данных
|
Цех по выпуску замороженных полуфабрикатов из мясосырья (строительство)
|
Октябрьская наб., 104 (участок 1)
|
5 500
|
ООО «Динас»
|
нет данных
|
Завод-автомат по производству быстровозводимых деревянных коттеджей Haus-Konzept (строительство)
|
г. Колпино (бывшая производств. площадка ОАО «Ижорские заводы»)
|
4 500
|
ЗАО «Содружество»
|
$3,4 млн
|
Вспомогательный корпус кондитерской фабрики (реконструкция с расширением площадей)
|
г. Красное Село, ул. Свободы, 50
|
2 850
|
ООО «ЭЛДИ» (торговая марка «Chipita»)
|
$50–60 тыс.
|
Производственно-складское и административное здания (реконструкция)
|
г. Сестрорецк, Приморское ш., 268А
|
2 000
|
ЗАО «Рокада»
|
нет данных
|
Административно-производственное здание и цех по ремонту автомобилей и автобусов (реконструкция)
|
Московский р-н, Ельнинская ул., 10/12, лит. Д-ДЗ
|
7 100 и 1 700
|
ОАО «Альга-РЭП»
|
нет данных
|
Кондитерское производство (реконструкция)
|
г. Красное Село, ул. Геологическая, 75, лит. Р
|
1 650
|
ООО «Ролан»
|
нет данных
|
Производственный корпус пищевой фабрики
|
г. Кронштадт
|
3 100
|
ООО «Концерн «Пять звезд»
|
нет данных
|
Цех по розливу вин (реконструкция)
|
г. Кронштадт, Цитадельское ш., 4А
|
800
|
ООО «Венгерские вина»
|
нет данных
|
Дробильно-сортировочный завод по производству гранитного щебня (строительство)
|
Приозерский р-н Лен. области
|
нет данных
|
ОАО «Группа ЛСР»
|
$12 млн
|
Производству металлопластиковых окон (строительство)
|
пос. Металлострой
|
3 000
|
ООО «Панорама. Оконные и Дверные Системы»
|
$1 млн
|
Таблица 2. Проекты, реализуемые в настоящее время на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области (по данным Городского агентства промышленных инвестиций, а также публикаций городских СМИ за период с января 2004 г. по март 2005 г.)
Проект
|
Адрес
|
Общая площадь, кв. м
|
Инвестор
|
Объем инвестиций
|
Планируемый срок ввода
|
Строительство комплекса по производству труб большого диаметра
|
г. Колпино
|
нет данных
|
ОАО «Северсталь»
|
$250 млн
|
2006 г.
|
Строительство завода по производству телекоммуникационного оборудования
|
Красносельский р-н, пересечение Волхонского и Таллинского шоссе
|
14 700
|
ЗАО «Элкотек» (дочерняя компания Elcoteq Network Oy, Финляндия)
|
100 млн евро
|
2005 г.
|
Строительство завода по производству пиломатериалов
|
Подпорожский р-н Лен. области (на территории бывшего отработанного песчаного карьера)
|
1 400 000
(зем. участок)
|
«Мется-Ботния», Финляндия
|
60 млн евро
|
2005 г.
|
Строительство завода по производству негорючих изоли-рующих материалов на основе минеральной ваты
|
г. Выборг Лен. области, юго-восточная производственная зона
|
295 000
(зем. участок)
|
Rockwool International A/S, Дания
|
50 млн евро
|
2006 г.
|
Строительство завода по производству и сборке электрических водонагревательных приборов марки Ariston
|
Всеволожский р-н Лен. области,
промзона «Кирпичный завод»
|
15 000
|
Merloni TermoSanitari Rus (дочерняя компания MTS GROUP, Италия)
|
45 млн евро
|
2005 г.
|
Строительство спиртоводочного завода
|
Московский р-н, лот 1-1, севернее д. 48, лит. А по Пулковскому шоссе
|
47 000
(зем. уч-к)
|
ООО «Русский Стандарт Водка»
|
$30 млн
|
2005 г.
|
Реконструкция завода ОАО «Завод ЖБИ 1»
|
Гатчинский р-н Лен. обл., пос. Войсковицы
|
нет данных
|
Корпорация «Росстрой» (Москва)
|
$30 млн
|
2007 г.
|
Расширение и реконструкция производственно-складского комплекса
|
Промзона «Парнас», 5-й Верхний пер. (уч-к 1, западнее пересечения со 2-м Верхним пер.)
|
7 500
|
ООО «Пепси Боттлинг Груп (Санкт-Петербург)»
|
$25 млн
|
2005 г.
(1-я очередь)
|
Строительство завода по производству газобетона
|
Октябрьская наб., 10 (на территории ОАО «Санкт-Петербургский речной порт»)
|
72 000
|
Группа ЛСР
|
$32 млн
|
2005 г.
|
Строительство мебельного завода в связи с переводом на новую территорию
|
Ранее – Петроградская наб., 18 и ул. Мира, 34, 37; после реализации – н/ж зона «Северо-Западная»
|
нет данных
|
ЗАО «Первая мебельная фабрика»
|
$20–25
|
2005 г.
|
Строительство завода по переработке пластмасс в связи с переводом на новую территорию
|
Ранее – ул. Смолячкова, 4/2;
после реализации – Всеволожский р-н Лен. обл.
|
нет данных
|
ОАО «Завод по переработке пласт-масс им. «Комсомольской правды»
|
$20 млн
(1-я очередь)
|
2006–2007
|
Завод по производству газобетона
|
г. Сланцы, Лен. обл.
|
нет данных
|
ООО «Триада»
|
15 млн евро
|
2006 г.
|
Строительство цеха по производству пластиковой упаковки
|
Лен. обл., промзона «Тосно»
|
нет данных
|
ООО «Алпла»
|
$15 млн
|
2006 г.
|
Строительство цеха по производству колбас, мясных деликатесов и замороженных п/ф и склада сырья и готовой продукции
|
Промзона «Предпортовая», квартал 1,
ул. Кубинская
|
30 000
|
Группа компаний «Невская Трапеза»
|
$10 млн
|
2006 г.
|
Строительство завода по производству щепоцементных плит VELOX
|
г. Кингисепп (на месте бывшего леспромхоза «Ямбург»)
|
нет данных
|
ИС ФПГ «Росстро»
|
7 млн евро
|
2005–2006
|
Строительство завода по производству биологически активных добавок
|
Гатчинский р-н Лен. обл., пос. Пригородный
|
нет данных
|
ООО «РИА Панда»
|
$5 млн
|
2006 г.
|
Строительство завода по производству молочных продуктов
|
Территория северной въездной зоны г. Гатчины
|
нет данных
|
ООО «РосБелЭкспорт»
|
более $1 млн
|
2006 г.
|
Вывод промышленных предприятий
Важнейшей задачей для Санкт-Петербурга остается вывод предприятий из исторического центра. Эта работа ведется уже более 30 лет. По данным Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Петербурга перебазировано только 30% предприятий. Остаются на своих местах – 229.
Исторический центр Петербурга занимает 5,8 га, из которых 2,4 га приходится на промышленные и другие нежилые объекты. По расчетам, если вывести с нынешних мест только производства, то на освободившихся территориях можно будет построить около 2,7 млн кв. м жилья. Однако вопрос регенерации промышленных районов осложняется тем, что многие индустриальные здания прошлого и позапрошлого веков относятся к разряду памятников и не подлежат радикальной перестройке или сносу. Решать вопрос о промзонах в историческом центре можно будет только в рамках нового генплана, который до сих пор не принят. По мнению экспертов, стимулом к выводу промышленности из города должно стать завершения строительства КАД.
Вывод производств на периферию позволил бы решить две принципиально важные для Санкт-Петербурга задачи: высвободить обширные территории под жилую и деловую застройку в центре и развить инженерную инфраструктуру на окраинах, куда предприятия будут переселять, создавая тем самым значительные резервы мощностей для строителей.
По расчетам ЗАО «Ленинградский Промстройпроект», возможно перепрофилирование, диверсификация и перебазирование около 410 промышленных предприятий, в том числе 110 предприятий, находящихся в центральных районах города. Общая площадь высвобождаемых территорий может составить 1 800 га.
В рамках обсуждения Концепции Генплана Петербурга на 2005–2015 гг. сообщается, что до 2015 г. город потратит $3,5 млрд на освобождение от промышленных предприятий 500 га земли в центре и на прилегающих к нему территориях (150 га из них предполагается освободить в ближайшие несколько лет). Всего на реализацию мероприятий Генплана будет выделено 10 млрд руб.
Основными территориями, которых коснется перепрофилирование, являются Арсенальная и Синопская набережные, Обводный канал, Петровский остров, некоторые территории в Московском районе.
План Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли по выводу из центра производств пока не получил широкой огласки, однако известно, что первоначальный список включает 15 предприятий. Стимулировать процесс переезда городская администрация решила с помощью экономических рычагов: отменено решение о льготных арендных ставках за расположенные под предприятиями участки. В свое время эта мера помогла выжить после дефолта 1998 г многим производствам. Приобретать же землю в собственность было невыгодно, поскольку земельный налог в разы превышал стоимость аренды. Сегодня экономическая ситуация изменилась, и администрация решила, что ставки пора пересмотреть.
В течение 2005 г. они будут ежеквартально повышаться на 25%. За счет нововведений размер платежей для предприятий, которые занимают площадь 50 га и более, повысится в четыре раза, для производств площадью до 50 га – в два-три раза. Предполагается, сто уже к июлю 2005 г. арендные платежи примерно на 20% превысят земельный налог. Предприятия будут вынуждены выкупать свои наделы. Город разбит на 19 зон градостроительной ценности территорий с дифференцированной ставкой земельного налога. Земля в промзонах, за пределами исторического центра отнесена к 19-й зоне, в границах с центром – к 14-15-й. Таким образом, появился прямой резон переехать подальше от исторической части Петербурга, предварительно выкупив землю у государства и продав ее частному предпринимателю.
Однако, по мнению специалистов, массового исхода из центра нормально функционирующих на сегодняшний день производств не будет. Процедура вывода предусматривает целую цепочку действий, начиная с выбора места перебазирования и определения всех связанных с ним расходов. Учитывая местоположение в центре города, завод сможет запросить за землю сумму, которая бы покрывала все расходы, включая упущенную за время переезда выгоду. Таким образом, за все проблемы, связанные с выводом предприятия, демонтажем оборудования, обустройством на новом месте и вынужденный простой должен будет заплатить покупатель.
В дальнейшем инвестора ожидают еще и расходы на рекультивацию, в которой нуждаются практически все бывшие заводские земли. Стоимость подобных работ начинается от $100 за квадратный метр. Кроме того, нужно снести промышленные здания, которые нельзя перепрофилирования или использовать под жилье. В редких случаях частные компании вынуждены оставлять заводские корпуса, относящиеся к памятникам промышленной архитектуры (требования КГИОП). По совокупности затрат, себестоимость строительства на бывшей промышленной территории может достигать $2 000 за квадратный метр. Средняя цена продажи одного квадратного метра промышленной земли (пригодной для жилого или коммерческого использования) сегодня составляет $200. Инвесторы скорее будут претендовать на обширные территории размером в несколько гектар, где можно возвести многофункциональные кварталы, включающие и жилые, и нежилые объекты. Совокупность затрат на «облагораживание» бывшей промышленной территории (рекультивация, прокладка инженерных сетей, новое строительство и т.д.) не должна превышать затраты на участок, приобретенный на торгах или полученный целевым назначением.
Несмотря на все трудности, имеется уже немало примеров рационального использования территорий бывших промышленных предприятий в исторической части Петербурга. Так, в конце 90-х годов в промзону «Парнас» переехал с Петроградской стороны приборостроительный завод «Вибратор». Среди объектов, перепрофилированных в последние годы – торгово-деловой центр «Сампсониевский» (корпуса бывшей прядильно-ткацкой фабрики «Октябрьская»); бизнес-центр «Нобель» (бывший инженерно-лабораторный корпус государственного предприятия «Русский дизель»); универмаг PLATO (корпус бывшего ткацкого цеха ОАО «Лиговский текстиль»). Одним из наиболее успешных проектов считается перепрофилирование одного из цехов вагоностроительного завода имени Егорова в торговый центр «Максидом» в Московском районе.
На сегодняшний день полностью освобождена площадка завода «Знамя труда» (участок между Каменноостровским проспектом, улицами Дивенская и М. Монетная). «Корпорация С» приобрела промышленную недвижимость у АООТ «Знамя труда им. Лепсе». После вывода производства и юридической очистки здания завод был продан корпорации «ЛЭК», ведущей там строительство разноуровневого жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями «Серебряные зеркала». «ЛЭК» занимается еще несколькими проектами на промышленных землях: на территории бывшей промплощадки ОАО «Пигмент» (между Московским проспектом и Варшавской улицей) возводится жилье, на землях бывшего завода «Вулкан» в устье рек Ждановки и Малой Невки – многофункциональный комплекс, включающий 90 тыс. кв. м. жилой площади.
ООО «Европа Истейт» реконструирует бывший административно-складской комплекс завода «Красное знамя» (Б. Разночинная ул., 30) под бизнес-центр класса В. Инвестиции в проект оцениваются в $3 млн. Компания «Таймс» уже закончила перестройку заводских корпусов в бизнес-центры на Левашовском пр., 13. Территория и реконструированные постройки также принадлежали ОАО «Красное знамя».
С Петроградской стороны в промзону в районе Приморской котельной переместила свое производство «Первая мебельная фабрика». Город за свой счет создал условия для переезда и построил дорогу к новому предприятию.
До июля 2005 г. руководство ОАО «Светоч» планирует перебазировать в район Петергофского шоссе два своих профильных производства, а на освободившихся площадях разместить многофункциональный торгово-деловой комплекс.
В ближайшее время подвергнется перепрофилированию территория Российского научного центра «Прикладная химия» (ГИПХ), которую планируется полностью рекультивировать. ООО «Петербург-Сити» построит здесь многофункциональный комплекс «Набережная Европы».
Развитие промзон
В настоящее время по разным источникам в Санкт-Петербурге имеется от 16 до 48 промышленных зон. Документы, по которым сверялось их нахождение, устарели: либо границы изменились, либо участки уже застроены. Фактически город информацией о промзонах не владел.
Активизация привлечения инвестиций и размещение выводимых из центра города производств потребовали уточнений в этом вопросе. Осенью прошлого года было создано Городское агентство по промышленным инвестициям (ГАПИ). Первоочередной задачей новой структуры стала инвентаризация всех существующих в городе промышленных зон, которая должна быть завершена к концу первого полугодия 2005 г.
В декабре 2004 г. городское правительство приняло постановление «О развитии территорий, предназначенных для размещения объектов производственного, транспортно-логистического, общественно-делового и складского назначения, подлежащих градостроительному преобразованию». Согласно этому нормативному акту к 2015 г. в три раза должна уменьшиться территории промышленных зон в центре города: с 715 га (6% всех промзон города) до 215 га (2%). Одновременно планируется развивать промышленность на периферии и в зоне КАД, где предполагается рост площадей с 10 672 га (60% всех промзон) до 11 672 га (68%).
Должны быть сформированы пять новых промышленно-складских зон на окраинах города общей площадью 3 700 га: «Шушары-2», «Металлострой-2», «Конная Лахта», «Предпортовая-3» и «Нойдорф-Стрельна». Одна из продекларированных целей – инженерная подготовка территорий. Так, на инженерное обеспечение участков, выбранных для первоочередного развития, в 2005 г. из городского бюджета планируется выделить 300 млн руб.
Выводы
Производственная недвижимость является одним из наиболее востребованных сегментов рынка коммерческой недвижимости.
Спрос на аренду и покупку производственных помещений в Санкт-Петербурге превышает предложение.
В радиусе 50 км от города стоимость одноэтажного здания производственного назначения со всеми необходимыми для работы коммуникациями колеблется в диапазоне $100–200 за квадратный метр, в то время как в Санкт-Петербурге – $200–500.
По итогам года 2004 г. цены на промышленно-складскую недвижимость выросли в среднем в 1,5–2,5 раза. По прогнозам экспертов, цены на промышленно-складскую недвижимость будут расти и в течение всего 2005 г.
Старые производственные площади отвечают интересам средних и малых компаний, не имеющих финансовых возможностей для нового строительства.
Правительство города поддерживает инициативу создания технопарков и в дальнейшем планирует предоставление льгот компаниям, развивающим такие проекты.
Инвесторы активно вкладывают средства в строительство новых заводов. В частности, зарубежные инвестиции за 2004 г. в промышленный сектор составили $760,3 млн – 77,2% от общего объема вложений в экономику города. Около 90% всех средств были использованы для модернизации, реконструкции и строительства в машиностроении и металлообработке, а также пищевой промышленности.
Наблюдается дефицит инженерно-подготовленных участков под строительство современных объектов.
Началась реализация программы вывода промышленных предприятий из центра города. Однако многие производства пока не готовы к переезду в промзоны, что в первую очередь объясняется необходимостью больших финансовых вложений.
|
