2. ИЗНОС ЗДАНИЙ И ВИДЫ ИХ РЕМОНТА
2.1 Износ элементов зданий и срок их службы
При длительной эксплуатации здания его конструкции и оборудование изнашиваются, стареют. Отдельные конструктивные элементы теряют свои первоначальные качества и прочность. Это вызывается прежде всего силами природы: под действием ветра, снега, дождя, под влиянием холода и жары каменные и бетонные материалы разрушаются, деревянные конструкции гниют, металл подвергается коррозии.
На преждевременный износ зданий и оборудования также влияют неудовлетворительный уход за ними, нарушение правил технической эксплуатации.
Конструкции и оборудование даже при нормальных условиях эксплуатации имеют различные сроки службы и изнашиваются неравномерно. Так, каменный фундамент и стены служат дольше чем крыши, печи, окна и двери (табл. 2.1).
Продолжительность службы отдельных конструкций, элементов зависит от материала, характера конструкции и от условий эксплуатации. Одни и те же элементы в зависимости от вида строения (жилого, общественного или промышленного) имеют различный срок службы. Например, полы из керамических плиток по бетонному основанию в жилых зданиях служат 80, а в общественных — 60 лет.
На долговечность конструктивных элементов влияют конструктивное решение и капитальность здания в целом: в зданиях, выполненных из прочных материалов и надежных конструкций, любой элемент служит дольше, чем в зданиях из недолговечных материалов и облегченных конструкций. Так, продолжительность эксплуатации деревянных стропил и обрешетки в каменных жилых домах составляет 50, в деревянных рубленых или брусчатых — 40, в сборно-щитовых — 30 лет, а такие же элементы в каркасно-камышитовых и других облегченных зданиях служат только 15 лет.
Таблица 2.1
Рекомендуемый срок замены конструктивных элементов каменных жилых домов
Конструктивные элементы здания
|
Срок службы зданий, лет
|
Фундаменты ленточные, бутовые на сложном или цементном растворе, а также бетонные и железобетонные; стены кирпичные (при толщине 2—2,5 кирпича), крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия железобетонные; крыши из сборных железобетонных элементов
|
125
|
Лестницы с железобетонными площадками и каменными ступенями по железобетонным косоурам или плите
|
100
|
Паркетные дубовые щитовые полы по дощатому основанию, полы из керамических плиток, черепичная кровля
|
80
|
Перекрытия по деревянным балкам
|
60
|
Паркетные полы из бука по дощатому основанию, деревянные стропила и обрешетка
|
50
|
Дощатые и цементные полы, внутренние деревянные штукатурные перегородки, радиаторы центрального отопления
|
40
|
Кровля из асбестоцементных листов и плиток; скрытая электропроводка
|
30
|
Полы из линолеума, открытая электропроводка, кухонные очаги, работающие на каменноугольном топливе
|
20
|
Кровля из асфальтобитумных мастик по бетонному основанию, борова и дымоходы, газовые колонки
|
10
|
Кровля из асфальтовых мастик
|
8
|
Клеевая окраска стен
|
5
|
Известковая окраска фасадов
|
3
|
Эти данные показывают, что некоторые части зданий и виды оборудования более долговечны; за время их службы другие элементы зданий, менее долговечные, нужно менять несколько раз.
Таблица 2.2
Нормативные средние сроки службы жилых зданий
Группа зданий
|
Характеристика здания
|
Срок службы здания, лет
|
I
|
Каменные, особо капитальные; фундаменты каменные и бетонные:
стены каменные (кирпичные) и крупноблочные;
перекрытия — железобетонные;
кровли несгораемые
|
150
|
II
|
Каменные, обыкновенные, фундаменты каменные; стены каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные своды по металлическим балкам; кровли несгораемые
|
125
|
III
|
Каменные облегченные; фундаменты каменные и бетонные; стены облегченной кладки (из кирпича, шлакоблоков и ракушечника); перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам, кровли несгораемые
|
100
|
IV
|
Деревянные рубленые, брусчатые, смешанные, сырцовые; фундаменты — ленточные, бутовые; стены рубленые, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), сырцовые; перекрытия —деревянные
|
50
|
V
|
Сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные и фахферковые; фундаменты на деревянных или каменных столбах; стены каркасные, глинобитные и другие; перекрытия деревянные
|
30
|
VI
|
Каркасно-камышитовые, каркасно-обшивные с засыпкой; фундаменты — деревянные столбы; перекрытия деревянные
|
15
|
В зависимости от материалов, из которых здания сооружены, по классификации, принятой в «Положении о проведении планово предупредительного ремонта», жилые здания разделены на 6, а общественные — 9 групп.
Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и ЖКХ установлены нормативные средние сроки службы элементов зданий (табл. 2.2) различных групп и назначений.
Физический износ определяется на основании действующих таблиц («Приложение 1, табл.1-71) В качестве примера определение процента износа каменных стен в зависимости от состояния конструкций приводится в табл. 2.3
Таблица 2.3
Определение процента износа каменных стен
Характеристика, состояние конструкций
|
Оценка состояния конструкций
|
Износ конструкций, проц.
|
В кирпичных стенах нет трещин, искривлений горизонтальных линий фасадов, цоколя, тяг, окон, карнизов, отклонений от вертикали. Качество кирпича и раствора хорошее. Стены сухие
|
Хорошее
|
0—10
|
Есть небольшое количество мелких трещин, не требующих заделки в перемычках и на границах этажей, а также незначительные искривления горизонтальных линий фасада без отклонения от вертикали. Качество кирпича и раствора хорошее. Стены сухие
|
Вполне удовлетворительное
|
11—20
|
В стенах имеются незначительные трещины на перемычках и по линии разграничения этажей, есть мелкие повреждения кладки у водосточных труб, небольшие отклонения от горизонтальных линий и непрогрессирующие осадки давнего происхождения. Качество материалов вполне удовлетворительное, кое-где наблюдается незначительная сырость стен
|
Удовлетворительное
|
21-30
|
Окончание табл. 2.3
|
В стенах есть трещины в перемычках, частично имеются трещины в столбах. Наблюдаются незначительные разрушения кладки, искривления горизонтальных линий вследствие неравномерной осадки во многих местах. Признаков продолжающейся осадки -нет, однако есть отклонения от вертикали на 1/6 часть толщины стены. Качество материалов удовлетворительное, местами незначительная сырость
|
Недостаточно удовлетворительное
|
31—40
|
Стены характеризуются значительными трещинами, без устранения которых невозможно поддержание зданий в исправности
|
Неудовлетворительное
|
41—60
|
Ветхими считаются стены, 25% которых требуют переделки
|
Ветхое
|
61—80
|
Негодное состояние конструкций характеризуется деформациями, угрожающими обвалом
|
Негодное
|
81—100
|
Аналогичные таблицы применяются для определения процента износа и других конструктивных частей зданий (фундаментов, перекрытий, крыш, окон и др.) и оборудования (водопровод, отопление и т. п.).
Если процент износа того или иного конструктивного элемента здания не определяется по внешним признакам, то размер его износа устанавливается по фактическому сроку службы в соответствии с полным нормативным сроком службы конструктивных элементов данного вида.
Например, паркетные полы (продолжительность эксплуатации которых по нормам — 50 лет) прослужили фактически 30 лет. Процент их износа составит
 .
Наблюдения за конструкциями показывают, что в первый период эксплуатации, когда конструкция новая, износ слабее, а к концу срока службы интенсивность износа возрастает. Конструкция, износ которой за 100 лет службы составит 75%, во второй половине периода изнашивается в полтора раза больше (45%), чем в первой (30%).
Процент износа здания в целом определяется как средняя арифметически взвешенная, выведенная из процента износа отдельных конструктивных элементов по их удельным весам в общей стоимости здания (табл. 2.4)
Таблица 2.4
Определение процента износа зданий
Конструктивные элементы
|
Удельный вес конструктивных элементов в стоимости здания, проц.
|
Износ конструктивных элементов, установленный в результате обследования, проц.
|
Процент износа конструктивных элементов (произведение от умножения показателей граф 2 и 3)
|
1
|
2
|
3
|
4
|
Фундамент
|
7
|
10
|
70
|
Стены и перегородки
|
42
|
15
|
630
|
Перекрытия
|
12
|
30
|
360
|
Кровля
|
3
|
35
|
105
|
Полы
|
6
|
25
|
150
|
Проемы
|
4
|
20
|
80
|
Отделка
|
8
|
30
|
240
|
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства
|
12
|
35
|
420
|
Прочие элементы
|
6
|
20
|
120
|
Итого
|
100
|
|
2175
|
Износ здания в целом в данном случае составит:
 (округленно).
Износ в денежном выражении определяется путем умножения восстановительной стоимости объекта на процент износа с последующим делением на 100.
Так, при восстановительной стоимости здания, рассматриваемого в табл. 2.4, равной 100 тыс. руб., его износ в денежном выражении составит:
Восстановительная стоимость выражает современную стои^ мость здания и определяется по укрупненным показателям средней стоимости 1 ж3 здания.
Для определения восстановительной стоимости строительный объем здания умножается на стоимость 1 м3 здания соответствующего типа, принятую по действующим нормативам Госстроя России.
Наряду с физическим (материальным) износом существует и моральный износ здания. Сущность его заключается в том, что с течением времени под влиянием непрерывного технического "прогресса возникают несоответствия между вновь возводимыми и старыми зданиями. Старые здания часто не удовлетворяют современным запросам людей и современным требованиям производства ни по своим габаритам, планировке и расположению помещений, ни по внешнему виду и уровню технического оборудования. Такие здания могут быть достаточно прочными, и физический (материальный, конструктивный) износ их незначителен. Но они устарели «морально». Поэтому необходимо произвести реконструкцию, переустройство старого здания для приведения его в соответствие с современными требованиями. Моральный износ отражается на восстановительной стоимости, так как в ценниках, по которым принимается стоимость 1 м3 здания, учтено уменьшение стоимости старых зданий в результате роста производительности общественного труда и появления новых усовершенствованных типов зданий. Вследствие этого переустройство и реконструкция морально изношенных зданий чаще всего оправдывается также и экономической целесообразностью несмотря на то, что моральный износ наступает обычно значительно раньше физического.
Для продления сроков эксплуатации зданий необходимо осуществлять целый комплекс мероприятий. Это, прежде всего, своевременно производить работы по поддержанию в исправности конструкций, обеспечивать нормальный температурно-влажностный режим, соблюдать установленный режим работы санитарно-гигиенических устройств (отопления, вентиляции и т. д.).
Долговечность зданий можно повысить и путем правильного выбора материалов и конструкций, применения различного рода средств защиты конструкций от разрушающих факторов.
Продолжительности срока службы зданий способствует также замена конструкций при ремонте на более долговечные, прочные и стойкие. Например, деревянные междуэтажные и чердачные перекрытия заменяются сборными железобетонными; вместо крыш с деревянными стропилами устраиваются железобетонные с рулонной кровлей. Перегородки устраивают из шлакобетонных и гипсовых плит; при устройстве водопровода применяются трубы и детали из пластических масс и т. п.
|
