2. ЖИЛЫЕ ЗОНЫ
2.1. Общие положения
2.1.1. Жилые зоны предназначены для размещения жилой застройки, объектов торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, школьно-дошкольных учебно-образовательных объектов, стоянок легкового автомобильного транспорта, иных объектов, связанных с повседневным обслуживанием жизнедеятельности граждан на жилой территории.
Жилые зоны - территории специализированного использования от 0,5 га в установленных границах, примыкающие к магистральной улице общегородского, районного значения или формируемые участками жилой застройки.
В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в жилых зонах, кроме жилых домов, могут включаться гостиницы, детские дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, помещения для физкультурно-оздоровительных занятий микрорайонного и районного значения, поликлиники, пункты молочной кухни, аптеки, отделения связи, филиалы сберегательного банка, предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания, подземные автостоянки, наземные гаражи-стоянки и открытые автостоянки.
В состав жилых зон включены:
– зоны застройки многоэтажными жилыми домами;
– зоны застройки малоэтажными жилыми домами;
– зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;
– зоны застройки индивидуальными жилыми домами.
В жилых зонах следует формировать систему жилых районов, состоящих из микрорайонов или сложившихся кварталов. Так же учитывается размещение общественного центра жилого района, представленного общественно-деловой зоной в общей планировочной структуре.
2.1.2. Элементами планировочной организации жилых зон являются:
2.1.2.1. Участок жилой застройки - территория, размером до 1,0 га, на которой размещается жилой дом (дома) с придомовой территорией, состоящий из площади подошвы застройки и придомовой территории. Придомовая территория включает следующие обязательные элементы: подходы и подъезды к дому, гостевые автостоянки, территории зеленых насаждений с площадками для игр и отдыха. Границами территории участка являются границы землепользования. Форма баланса территории и нормируемые элементы территории участка жилой застройки приведены в табл. 2 и 3 приложения 3.
2.1.2.2. Группа жилой застройки - территория размером до 5 га с населением 4 - 8 тыс. человек, обеспеченных объектами приближенного обслуживания в пределах своей территории, а объектами повседневного и периодического обслуживания (раздел 10) - в пределах нормативной доступности. Территория группы жилой застройки включает участки жилой застройки и территории общего пользования группы, которые могут быть представлены озелененными территориями, объектами приближенного обслуживания, гаражами-стоянками, проездами и открытыми автостоянками. Форма баланса территории и нормируемые элементы территории жилой группы приведены в табл. 4 и 5 приложения 3.
2.1.2.3. Квартал и микрорайон подразделяются на участки землепользований в соответствии с проектом межевания территории.
Квартал сформирован сложившимися городскими территориями, площадь от 5 до 10 га, ограничен улицами, дорогами, пешеходными аллеями, естественными рубежами и включает наряду с жилыми домами встроенные или отдельно стоящие объекты культурно-бытового и обслуживающего назначения.
Микрорайон формируется преимущественно на свободных территориях площадью от 10 до 30 - 40 га, с населением не более 20 - 35 тыс. человек, обеспеченных объектами приближенного и повседневного обслуживания в пределах своей территории, а объектами периодического обслуживания - в пределах нормативной доступности (раздел 10).
Расчетная территория микрорайона и квартала включает группы жилой застройки, общественные объекты и территории общего пользования, участки школ, учреждений повседневного обслуживания, коммунальных объектов, гаражей-стоянок, территории зеленых насаждений (сад, сквер, бульвар), внутриквартальные и внутримикрорайонные проезды, открытые автостоянки. Форма баланса территории и нормируемые элементы территории микрорайона и квартала приведены в табл. 6 и 7 приложения 3.
2.1.2.4. Жилой район формируется как группа кварталов или микрорайонов, как правило, в пределах территории, ограниченной городскими магистралями, линиями железных дорог, естественными рубежами. Площадь территории жилого района до 250 га. Население жилого района обеспечивается комплексом объектов повседневного и периодического обслуживания в пределах своей территории (табл. 10.2).
На вновь осваиваемых территориях города жилая зона может формироваться по типу единого жилого района. В случае расчлененности территорий естественными или искусственными рубежами территория жилой зоны может подразделяться на районы площадью до 30 - 50 га.
Расчетную территорию жилого района составляют микрорайоны, кварталы и территории общего пользования жилого района, участки объектов периодического обслуживания, спортивных и коммунальных сооружений, гаражей-стоянок, территории зеленых насаждений (парк, бульвары и др.), улицы, площади, автостоянки и пр. Форма баланса территории и нормируемые элементы территории жилого района приведены в табл. 8, 9 приложения 3.
2.1.3 При проектировании планировки и застройки территорий жилых зон нормируются следующие показатели:
- условия безопасности среды обитания в соответствии с санитарно-гигиеническими и противопожарными требованиями, в соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 и федеральным законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
- градостроительные характеристики жилых территорий (табл. 2.1);
- интенсивность использования и удельная обеспеченность территориями участков жилой застройки (табл. 2.2);
- минимальная удельная обеспеченность территориями общего пользования в группе, микрорайоне, квартале, жилом районе (табл. 2.3);
- плотность жилой застройки на территории группы, микрорайона, жилого района (табл. 2.3);
- минимальная удельная обеспеченность озелененными территориями в группе, микрорайоне, жилом районе (табл. 2.4);
- минимальная удельная обеспеченность стандартным комплексом объектов обслуживания (раздел 10);
- доступность объектов приближенного, повседневного и периодического обслуживания - не более 200-400, 400-600 и 1000-1500 м соответственно;
- длина пешеходных подходов до остановочных пунктов наземного массового транспорта - не более 500 м в соответствии с п. 9.2.6;
- длина пешеходных подходов от остановочных пунктов наземного массового транспорта до торговых центров, универмагов и поликлиник - не более 200 м, до прочих объектов обслуживания - не более 500 м;
- обеспеченность местами хранения автомобилей в гаражах-стоянках (раздел 9) с размещением их в доступности: для жителей микрорайонов сохраняемой застройки - не более 1000 м, для территорий с коттеджной застройкой - не более 200 м, для остальных жилых территорий - не более 500-700 м;
- условия размещения гаражей-стоянок (табл. 9.4.1, 9.4.2);
- пешеходная доступность озелененных территорий общего пользования (сквер, бульвар, сад) - не более 400 м.
2.1.4 Этажность жилой застройки определяется на основе технико-экономических расчетов с учетом архитектурно-композиционных, социально-бытовых, гигиенических, демографических требований, особенностей социальной базы и уровня инженерного оборудования и оснащения подразделений гарнизона пожарной охраны г. Иркутска пожарными автолестницами с соответствующей высотой подъема.
2.1.5. Расстояния между жилыми, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с нормами инсоляции, нормами освещенности, приведенными в СНиП 23-05-95* Естественное и искусственное освещение (с Изменением № 1), а также в соответствии с противопожарными требованиями (Федеральный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 года №123-Ф3 ) и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.
Таблица 2.1. Градостроительные характеристики жилых территорий
 Территории города
Жилые территории
|
Центральное ядро города
|
Городские узлы
|
Примагистральные
территории
|
Межмагистральные территории
|
Преобладающие виды объектов нормирования
|
Участки и группы жилой, смешанной жилой застройки в составе общественной зоны
|
Жилой фонд в составе многофункционального центра
|
Участки и группы жилой застройки
|
Группа жилой застройки,
|
микрорайон,
|
жилой район
|
Нормативный размер квартала, микрорайона на территориях жилого назначения (га)
|
0,5 - 2,5
|
-
|
2,5-5,0
|
5,0 - 10,0
|
Плотность застройки жилых, участков на территориях города и в объектах нормирования (тыс.кв.м/га)
|
В соответствии с историко-культурными обоснованиями или утвержденными режимами и регламентами зон охраны объектов культурного наследия
|
Примечание 2
|
15,0 - 20,0
|
5,0 - 15,0
|
Использование подземного пространства (% от суммарной поэтажной площади застройки наземной части жилых зданий)
|
В соответствии с историко-культурными обоснованиями или утвержденными режимами и регламентами зон охраны объектов культурного наследия
|
В соответствии с требованиями проектирования городских многофункциональных центров
|
Более 15
|
10 - 15
|
Примечания:
1. При наличии требований охраны природного комплекса и сохранения историко-культурного наследия допускается изменение интенсивности использования жилых территорий, отклонения от нормативных показателей по специальным обоснованиям.
2. Жилая застройка городских узлов представлена в виде жилищного фонда в составе застройки общественных многофункциональных центров; доля жилого фонда должна составлять не менее 20 и не более 50% в общем фонде застройки градостроительного узла.
3. В том случае, когда отдельные участки смешанной жилой застройки с жилыми домами I категории комфортности размещаются в примагистральных и многофункциональных общественных зонах города, а обеспеченность общей площадью в размещаемой жилой застройке составляет более 30 кв.м. на чел., допускается плотность застройки жилого участка принимать свыше20 тыс.кв.м на га. Расчет элементов придомовой территории производить на реальное население.
4. Центральное ядро города Иркутска определяется расположением достопримечательного места г. Иркутска (ДМ-1 «Исторический центр Иркутска»). Территория центрального ядра города находится в границах: Бульвар Гагарина, Цэсовская Набережная, Нижняя Набережная, ул. Франк-Каменецкого, ул. Октябрьской Революции, ул. Ф. Энгельса, ул. К.Либкнехта, ул. Горная, ул. Байкальская, ул. Советская, ул. Кожова. Плотность застройки и использование подземного пространства в Центральном ядре города регулируется режимами и регламентами зон охраны объектов культурного наследия, утвержденными постановлением администрации Иркутской области от 12 сентября 2008 г. № 254-Па.
Таблица 2.2. Соотношение предлагаемых нормативов плотности и этажности застройки, в зависимости от застроенности и удельной обеспеченности территорией
Плотность жилой застройки
Процент застроенности территории
|
3,1-10,0 т.кв.м/га
|
10,1-15,0 т.кв.м/га
|
15,1-20,0 т.кв.м/га
|
4,0
|
5,0
|
6,0
|
7,0
|
8,0
|
9,0
|
10,0
|
11,0
|
12,0
|
13,0
|
14,0
|
15,0
|
16,0
|
17,0
|
18,0
|
19,0
|
20,0
|
10
|
|
|
|
|
|
|
10,0
|
11,0
|
12,0
|
13,0
|
14,0
|
15,0
|
16,0
|
17,0
|
18,0
|
19,0
|
20,0
|
15
|
2,7
|
3,3
|
4,0
|
4,7
|
5,3
|
6,0
|
6,6
|
7,3
|
8,0
|
8,7
|
9,3
|
10,0
|
10,7
|
11,3
|
12,0
|
12,7
|
13,4
|
20
|
2
|
2,5
|
3,0
|
3,5
|
4,0
|
4,5
|
5,0
|
5,5
|
6,0
|
6,5
|
7,0
|
7,5
|
8,0
|
8,5
|
9,0
|
9,5
|
10,0
|
25
|
1,6
|
2,0
|
2,4
|
2,8
|
3,2
|
3,6
|
4,0
|
4,4
|
4,8
|
5,2
|
5,6
|
6,0
|
6,4
|
6,8
|
7,2
|
7,6
|
8,0
|
30
|
1,3
|
1,7
|
2,0
|
2,4
|
2,7
|
3,0
|
3,8
|
3,6
|
3,9
|
4,3
|
4,7
|
5,0
|
5,3
|
5,7
|
6,0
|
6,3
|
6,7
|
40
|
1
|
1,2
|
1,5
|
1,7
|
2,0
|
2,2
|
2,5
|
2,7
|
3,0
|
3,2
|
|
|
|
|
|
|
|
Удельная обеспеченность территории участка (кв.м территории на 20кв.м общей площади жилой застройки)
|
66,7
|
53,3
|
44,4
|
38,2
|
33,3
|
29,6
|
26,7
|
24,3
|
22,2
|
20,5
|
19,0
|
17,7
|
16,7
|
15,7
|
14,8
|
14,0
|
13,4
|
1.Плотность жилой застройки - суммарная поэтажная площадь наземной части жилого здания с встроенно-пристроенными нежилыми помещениями в габаритах наружных стен, приходящаяся на единицу территории участка жилой, смешанной жилой застройки (тыс.кв.м/га).
2. Общая площадь жилой застройки (фонд) - суммарная величина обшей площади квартир жилого здания и общей площади встроенно-пристроенных помещений нежилого назначения (СНиП 31-06-2009 и СНиП П-89-80*).
3. Для укрупненных расчетов переводной коэффициент от общей площади жилой застройки (фонда) к суммарной поэтажной площади жилой застройки в габаритах наружных стен принимать 0,75; при более точных расчетах коэффициент принимать в зависимости от конкретного типа жилой застройки (0,6 - 0,86).
4. В тонированных ячейках таблицы указана средняя (расчетная) этажность жилых зданий, соответствующая максимальным значениям плотности и застроенности каждой ячейки. Удельный показатель обеспеченности территорией участка жилой застройки соответствует максимальному показателю плотности каждой ячейки таблицы.
|
