Взаимосвязь интересов различных участников проекта «Экопоселение»
Финансовая реализуемость проекта определяется на основе построения таблицы для финансового планирования, которая взаимоувязывает все ДП по проекту: по операционной, инвестиционной и финансовой деятельности. Неотрицательность сальдо чистого финансового ДП служит индикаторов финансовой реализуемости проекта. В базом варианте проект финансируется за счет собственного капитала ЗАО «Экодом» и накопленного денежного потока по проекту. Исходная информация о источниках финансирования представлена в приложении. Схема финансирования в базовом варианте реализуется следующим образом:
во-первых, определяется сумма, которую необходимо профинансировать в определенном квартале;
затем определяется накопленный денежный поток в предыдущем квартале, если данный ДП положителен, то его направляем на финансирование в данном квартале, при этом только нужную сумму, а не весь поток;
потом, если не хватает накопленного ДП, для финансирования привлекаем СК ЗАО «Экодом».
Напряженная финансовая ситуация складывается в период строительства инфраструктуры поселка и пилотных домов, так как на протяжении 6 лет до 2007 года идет финансирование проекта за счет собственных финансовых средств. С началом продажи и тиражировании домов начинает накапливатся чистый финансовый ДП по проекту, который можно в дальнейшем использовать как внутренний источник финансирования и прекратить обескровливание СК инвесторов – застройщиков. Денежный поток для финансового планирования представлен в приложении.
Проект «Экопоселение» обладает рядом специфических свойств, присущих инновационным проектам в сфере жилищного строительства, поэтому организационно-экономический механизм его реализации является ключевым моментом и требует детального рассмотрения.
Рассмотрим более подробно каждую из схем финансирования, используемую при реализации инновационного проекта «Экопоселение», и проанализируем их вклад в финансовую реализуемость проекта.
-
Перекрестное субсидирование
Значительный разрыв между общественной и коммерческой эффективностью оправдывает применение ценовой дискриминации в рамках перекрестного субсидирования. Суть перекрестного субсидирования заключается в установлении цен на уровне производственной себестоимости на дома, построенные с использованием инновационных технологий. Таким образом, покупатели коммерческих домов (построенных без использования инновационных технологий) дискриминируются по сравнению с покупателями инновационных типов домов, что нарушает рыночное равновесие и в условиях рыночной экономики не допустимо. Но данная схема финансирования приемлема, так как способствует росту числа покупателей инновационных типов домов, и, следовательно, росту общественной эффективности проекта. Таким образом, решается экологическая проблема – снижение вредных выбросов в окружающую среду в процессе эксплуатации инновационных типов домов; социальная – рост числа малообеспеченных жителей, обеспеченных качественным и доступным жильем.
Если все дома, строящиеся в рамках проекта «Экопоселение», были реализованы по рыночнообоснованным ценам на уровне:
1 кв.метр соломенного дома – 24134 руб.
1 кв.метр экодома – 25099 руб.
1 кв.метр коммерческого дома – 32261руб.
Рыночные цены на инновационные дома были установлены на основе экспертных оценок, учредителей ЗАО «Экодом», рыночная цена квадратного метра коммерческого дома установлена с учетом рыночной цены квадратного метра жилья в Академгородке за I квартал 2007 года по данным .
Тогда ЧДД проекта «Экопоселение» возрастет в 2 раза и составит 25 625 927 руб. (рис.15):
Рисунок 15 – Сравнительная характеристика ЧДД, рассчитанного для базового варианта, и ЧДД при реализации домов в рамках проекта «Экопоселение» по рыночным ценам.
Если рассмотреть ЧДД в разрезе каждого домика, то в базовом варианте строительство инновационных типов домов убыточно (рис.16):
Рисунок 16 – Взаимосвязь ЧДД по проекту «Экопоселение» в рамках строительства отдельных типов домов.
Таким образом, в рамках схемы перекрестного субсидирования происходит перераспределение ДП, генерируемых при строительстве отдельных типов домов, что позволяет покрыть убытки от строительства и реализации инновационных типов домов и достичь минимальной рентабельности проекта в целом. Чем больше в структуре поселка будет коммерческих домов, тем выше будет «запас прочности проекта» (рис.17):
Рисунок 17 – ВНД в разрезе строительства отдельных типов домов в рамках проекта «Экопоселение»
Однако с увеличением количества коммерческих домов и, следовательно, уменьшением числа инновационных типов домов будет снижаться общественная эффективность проекта, так как именно строительство инновационных типов домов обладает значительными внешними эффектами (рис.19,20):
Рисунок 19 – Структура общественной эффективности в рамках строительства соломенных домов
Несмотря на преобладающее значение перераспределительного эффекта, связанного с большим удельным весом НДС по приобретенным ценностям в общей структуре налогов, экологический эффект от строительства соломенных домов с учетом дисконтирования составляет 266 586 руб.
Рисунок 20 - Структура общественной эффективности в рамках строительства экодомов
Именно способность генерировать значительный экологический эффект инновационных типов домов оправдывает применение ценой дискриминации в рамках реализации схемы перекрестного субсидирования. Благодаря данной схеме происходит строительство убыточных с точки зрения коммерческой эффективности инновационных типов домов и проект экологического домостроения «Экопоселение» имеет минимальный уровень рентабельности.
-
Косвенное государственное финансирование
Данная схема финансирования неразрывно связана с применение схемы перекрестного субсидирования, но освещает другой финансовый аспект. При установлении льготного ценообразования происходит уменьшение выручки и, следовательно, снижается налогооблагаемая база для исчисления налога на прибыль и НДС. Что приводит к снижению суммарных объемов налоговых платежей и приток денежных средств в рамках ДП для государства так же уменьшается.
Объем косвенного государственного финансирования можно рассмотреть путем сопоставления ДП для государства, построенного в базовом варианте, и ДП для государства, построенного при реализации всех типов домов по рыночным ценам. В абсолютном выражении объем косвенного государственного финансирования составил 8 682 тыс.руб., с учетом дисконтирования (r = 15%) – 7 144 млн.руб. Чем меньше будет альтернативная стоимость капитала, тем меньше будет разница между объемами финансирования исчисленными с и без учета фактора времени.
Таким образом, государство ввиду высокой общественной эффективности строительства инновационных типов домов, предоставляя косвенной государственное финансирование, поощряет строительство домов подобного типа с целью решать не только социальные проблемы, но, прежде всего, экономические.
-
Взаимное кредитование участников проекта
Реализация данной схемы происходит по следующему принципу. Группа высокообеспеченных учредителей предоставляет малообеспеченной группе учредителей кредит по льготной процентной ставке (4% годовых), чтобы последние имели возможность внести нужную долю в собственный капитал с целью продолжения реализации проекта «Экопоселение». Проценты по кредиту погашаются за счет доходов учредителей-заёмщиков ежеквартально, а погашение основного долга за счет дохода учредителей-заёмщиков, полученного в ходе реализации данного проекта, т.е. проценты выплачиваются независимо от реализации построенных домов и получение выручки, а погашение долга осуществляется за счет чистой прибыли, приходящейся на учредителей-заемщиков, при продаже жилых объектов.
Таким образом, группа учредителей ЗАО «Экодом» делится на учредителей-кредиторов (10% от общего числа), учредителей-заемщиков (15%), остальных учредителей. Соразмерно доле представителей каждой группы происходит деление ЧДД для СК, при этом к ЧДД для учредителей-кредиторов прибавляется ЧДД, исчисленный в рамках предоставления взаимного льготного кредита. Всего в рамках взаимного кредитования была предоставлена сумма 2070 тыс.руб. в период с III кв.2003 по III кв.2004 года.
Если рассмотреть взаимосвязь участников в рамках реализации инновационного проекта «Экопоселение», то операция по предоставлению взаимного кредита убыточна для учредителей-кредиторов (рис.20):
Рисунок 20 – Взаимосвязь участников инновационного проекта «Экопоселение»(r=15%)
В абсолютном выражении учредители-кредиторы от предоставления кредита получают доход в размере 218 548 руб. Но убыток с учетом дисконтирования от операции по предоставлению кредита можно было предположить исходя из сопоставления реальной процентной ставке по взаимному кредиту (4%) и реальной ставки дисконтирования, раной 15%, т.е. учредители-кредиторы предоставляют денежные средства в 3,75 раза дешевле альтернативной стоимости капитала на рынке. Но если рассматривать совокупный ЧДД, приходящийся на каждую из групп учредителей, то учредители-кредиторы все таки получают положительный ЧДД от участия в данном проекте (рис.21):
Рисунок 21 – Взаимосвязь ЧДД (удельный), приходящегося на каждую из групп учредителей участников проекта «Экопоселение» (r=15%)
ЧДД, учредителей кредиторов при 15-% ставке дисконтирования составил 64 768 руб., ЧДД для учредителей-заемщиков – 282 939 руб., ЧДД для остальных – 208 160 руб. Больше всего выигрывают учредители-заемщики несмотря на наличие оттока денежных средств на обслуживание и погашение кредита. Это объясняется тем, что учредители-заемщики в период III кв.2003 по III кв.2004 года привлекали финансовые средства по цене в 3,75 раз меньше (15%/4%), чем остальные группы учредителей. Данный эффект увеличивается еще путем наращения данных сумм с целью приведения к I кв.2007 года. Меньше всего выигрывают благосостоятельные учредители, предоставившие кредит, за счет предоставления кредита по заведомо низкой процентной ставке.
При этом чем меньше будет альтернативная стоимость капитала, тем меньше будет разница между ценой взаимного кредита и ставкой дисконтирования, тем меньше будет убыток от операции по предоставлению взаимного кредита со стороны учредителей-кредиторов, тем выше будет совокупный ЧДД, приходящийся на учредителей данной группы (рис.23):
Рисунок 23 – Взаимосвязь участников инновационного проекта «Экопоселение»(r=10%)
ЧДД, учредителей кредиторов при 10-% ставке дисконтирования составил 227 671 руб., ЧДД для учредителей-заемщиков – 375 912 руб., ЧДД для остальных – 336 825 руб. Следовательно, чем меньше альтернативная стоимость капитала, тем меньше различий между ЧДД остальных учредителей и ЧДД учредителей-заемщиков, т.е. уменьшается выигрыш учредителей-заёмщиков от привлечения финансовых ресурсов по меньшей цене (рис.24):
Рисунок 24 – Взаимосвязь ЧДД (удельный), приходящегося на каждую из групп учредителей участников проекта «Экопоселение» (r=10%)
Так как операция по предоставления взаимного кредитования убыточна, рассмотрим альтернативные способы привлечения финансовых средств учредителями-заемщиками. ЗАО «Экодом» может привлечь банковский кредит под 12% годовых в размере 2070 тыс.руб., при этом проценты и погашение кредита ложится на учредителей-заёмщиков. В этом случаи ЧДД для учредителей-заемщиков при 15-% ставке дисконтирования – -36 483 руб., ЧДД для остальных – 209 172 руб. (рис. 25):
Рисунок 25 – Взаимосвязь участников инновационного проекта «Экопоселение» при привлечении банковского кредита (r=15%)
Видно, что ЧДД остальных учредителей увеличился на 1012 руб. по сравнению с ситуацией применения схемы взаимного кредитования участников за счет эффекта финансового левериджа. Так как договор по банковскому кредиту дает основание включить проценты по кредиту в финансовые расходы организации, в отличии от взаимного кредитования – где существует договоренность между учредителями и отсутствует возможность включения процентов по взаимному кредиту в состав финансовых расходов.
В целом, привлечение банковского кредита является неприемлемым для учредителей-заёмщиков и делает их участие в проекте убыточным.
Таким образом, последней альтернативой для учредителей-заемщиков является накопление собственных денежных средств за определенный период. При данном сценарии развития событий появляется временной лаг, обусловленный накоплением денежных средств малообеспеченными учредителями. Длина временного лага зависит от скорости накопления необходимой суммы денежных средств. По экспертным оценкам учредителей «Экодом» данный период составляет как минимум год, поэтому все сроки сдвигаются как минимум на год. При этом, ЧДД по проекту в целом при 15-% ставке дисконтирования снижается в 2,75 раза и составляет 4 610 тыс.руб. взамен 12 697 тыс.руб. при использовании схемы взаимного кредитования. В этом случаи ЧДД(удельный) для всех учредителей при 15-% ставке дисконтирования составляет 75 580 руб. (рис. 26):
Рисунок 26 – Взаимосвязь ДП участников проекта «Экопоселение» при смещении графика строительства на год
Так же снижается ЧДД государства с 38 396 тыс.руб. при 15-% ставке дисконтирования до 34 495 тыс.руб., так как поступление некоторых налоговых платежей смещается на год (НДС, налог на прибыль).
С увеличением времени накопления необходимого объема финансовых средств происходит резкое сокращение ЧДД как по проекту в целом, так и для отдельных учредителей предприятия, реализующего инновационный проект «Экопоселение» (рис.28):
Рисунок 28 – Зависимость ЧДД(удельного) учредителей от сроков задержки реализации проекта «Экопоселение»
По оси абсцисс отложены временные промежутки, характеризующие продолжительность времени накопления необходимого объема денежных средств или прождолжительность задержки реализации проекта ввиду отсутствия необходимого объема финансовых средств для его продолжения. Сведем все альтернативы схеме взаимного кредитования в таблицу (табл.7):
Таблица №7 – Сравнительная характеристика альтернатив применению схемы взаимного кредитования участников.
Схема привлечения банковского кредита неприемлема, так как учредители-заёмщики при её применении терпят убыток равный 36 483 руб. При условии накопления необходимой суммы денежных средств малообеспеченной частью учредителей при условии минимального временного лага происходит снижения ЧДД для всех учредителей до 75 580 тыс.руб. Таким образом, схема льготного взаимного кредитования участников проекта представляется наиболее целесообразной и рациональной с позиции собственников предприятия, реализующего данный инновационный проект. При этом учредители-кредиторы сознательно идут на значительные убытки при предоставлении данного кредита с целью иметь возможность реализовать инновационного проекта «Экопоселение» с финансовой точки зрения. Прежде всего, учредители-кредиторы преследуют идеологические задачи с целью воплощения мечты, идеи, которую они разрабатывали несколько лет. Разница между ЧДД остальных участников и ЧДД учредителей-кредиторов является ценой данного идеологического порыва некоторых учредителей в борьбе за свою идею.
Таким образом, каждая из представленных схем финансирования: перекрестное субсидирование, косвенное государственное финансирование, взаимное кредитование участников проекта – позволяет обеспечить финансовую реализуемость инновационного проекта экологического домостроения «Экопоселение». Данный механизм взаимодействия участников проекта может использоваться в дальнейшем при реализации данного инновационного проекта, так как он показал свою обоснованность и финансовую востребованность в ходе исследования, проведенного в данной работе.
На стадии тиражировании данного инновационного проекта необходимость в некоторых схемах финансирования может отпасть. Например, схема перекрестного субсидирования и косвенное государственное финансирование, так как при формирования нового уклада жизни общества с учетом гармонизации человека и природы, опровержение сложившихся стереотипов в обществе о комфортном и качественном жилье происходит выравнивание цен на инновационные типы домов до рыночнообоснованного уровня.
заключение
Сфера жилищного строительства является социально-значимой отрасль экономики страны. Для решения одной из главных проблем качества и доступности жилья разрабатываются и внедряются при строительстве квартир (домов) инновационные технологии и материалы, которые направлены на снижение себестоимости квадратного метра жилья и повышения качества предоставляемого жилого объекта. Инновационные проекты, реализуемые в сфере жилищного строительства, обладают рядом особенностей, которые обуславливают модификацию критериев оценки инновационного проекта в результате «нетипичности проекта» и разработки новых схем финансирования и поиску различных источников финансирования с целью повышения его общественной и коммерческой эффективности.
Необходима детальная проработка организационно-экономический механизм реализации проекта, так как в течение длительного времени при реализации проектов в сфере жилищного строительства требуется постоянное привлечение источников финансирования для покрытия издержек строительства на каждом шаге и лишь на последнем шаге эксплуатационного периода происходит приток денежных средств при продаже жилья. Поэтому главным риском при осуществлении строительства жилья является недостаточность объема финансирования проекта.
Общая сумма финансирования инновационного проекта экологического домостроения «Экопоселение», реализуемый на территории г. Новосибирска ЗАО «Экодом» в течении 2001-2010 годов, составляет 37 759 тыс.руб. Значительный разрыв между общественной (ЧДДобщ.(15%)=82942тыс.руб.) и коммерческой (ЧДДком.(15%)=12267тыс.руб.) эффективностью данного проекта обуславливает применение нетрадиционных схем финансирования: перекрестное субсидирование, косвенное государственное финансирование. Так же в рамках реализации проекта «Экопоселение» используется схема предоставления взаимного кредита по льготной процентной ставке участникам проекта. Таким образом, каждая из представленных схем финансирования позволяет обеспечить финансовую реализуемость инновационного проекта экологического домостроения «Экопоселение». Данный механизм взаимодействия участников проекта может использоваться в дальнейшем при реализации данного инновационного проекта, так как он показал свою обоснованность и финансовую востребованность в ходе исследования, проведенного в данной работе.
|
