ГЛАВА III ИННОВАЦИОННЫЙ ПРОЕКТ «ЭКОПОСЕЛЕНИЕ»: АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ И ОСОБЕННОСТИ ФИНАНСОВОЙ РЕАЛИЗАЦИИ
-
Инновационный проект экологического домостроения «Экопоселение»: сущность, оссобенности
3.1.1. Описание ЗАО «Экодом», реализующего проект «Экопоселение» в г. Новосибирске
Цель проекта «Экопоселение» является строительство коттеджного поселка на территории г. Новосибирска (5 км от Академгородка) с использованием энергоэффективных и ресурсосберегающих технологий.
Энергоэффективный, экологический малоэтажный дом (экодом) – комплексная, сбалансированная, автономная система с минимамальным энергопотреблением и активным использованием солнечной энергии, полной утилизацией бытовых отходов, минимумом соединений с централизованными коммуникациями (водо-канализационными системами, тепло-, электросетями).
Целью предприятия, реализующее инновационный проект «Экопоселение» в г. Новосибирске, ЗАО «Экодом» является перевод всего строящегося в России индивидуального жилья на технологии экологического домостроения.
Для организации процесса перевода реально строящегося индивидуального жилья на строительство по принципам «экодома» ЗАО «Экодом» выделило три первоочередные программы:
1. Создание экодома-лаборатории
Экодом-лаборатория предназначен для исследований, испытаний, определения технической и экономической эффективности, доработки существующих технических решений, определения эксплуатационных характеристик в натурных условиях материалов, устройcтв, систем, сооружений, которые могут быть использованы для создания энергоэффективных малоэтажных жилых домов с повышенными экологическими характеристиками (экодомов).
В экодоме-лаборатории будут использованы зарубежный опыт, имеющиеся разработки Сибирского Отделения Российской АН, апробированы образцы строительных материалов, конструкций, инженерного оборудования для использования их при массовом строительстве экодомов. Будут проведены эксплуатационные испытания используемых в практике элементов конструкций, материалов, оборудования.
2. Строительство экопоселка около Академгородка (инновационный проект «Экопоселение»)
Крупным проектом Ассоциации «Экодом» является строительство пилотного экопосёлка близ Новосибирского Академгородка, начатое в 1997 году в живописной местности на территории в 25 га.
В экопоселке будет расположен международный Центр экологического домостроения с выстовочно-экспозиционным и учебным отделениями. Он станет базой для приема туристов, специалистов, лиц, принимающих решения, в нем будет проводиться пропаганда современных малоэтажных энергоэффективных, экологических жилищ с автономными системами жизнеобеспечения. Экотуризм в экопоселке будет развиваться как наиболее привлекательная и прибыльная форма малого бизнеса, он будет способствовать организации занятости населения, созданию проживающим в экопоселке дополнительных рабочих мест.
Экопоселок располагается в пяти километрах от Академгородка (фактически это город Новосибирск), что предоставляет хорошие возможности для его жителей по трудоустройству, а их детям создает условия получить первоклассное образование в школах с высоким уровнем преподавания, Новосибирском гоударственном университете, других высших и специальных учебных заведениях Новосибирска.
3. Строительство демонстрационных экодомов в городах России.
В рамках выполнения стратегического замысла по переводу индивидуального жилья в России на энергоэффективные, экологические технологии ЗАО «Экодом» оказывает информационную и техническую поддержку всем инициативным группам, предприятиям, администрациям в организации строительства экодомов-образцов, разработке местных программ развития экологического домостоения.
На строительство экодом-лаборатории были выделены бюджетные средства и на данный момент первый этап программы успешно выполнен. Реализация проекта «Экопоселения» находится на стадии развития и одновременно начинается строительство демонстрационного поселка на основе полученного опыта в г. Новокузнецке.
В рамках реализации инновационного проекта «Экопоселение» ЗАО «Экодом» учредил ООО «Экодом», являющегося ТСЖ. Цель создания ТСЖ - обеспечение надлежащего качества жилищно-коммунальными услугами жильцов «Экопоселка». Таким образом, в рамках проекта «Экопоселение» осуществляется две деятельности: непосредственное строительство коттеджного экопоселка и жилищно-коммунальное обслуживание экопоселка.
Организационная структура ЗАО «Экодом» представлена на следующем рисунке (рис.1):
Рисунок 1 – Организационная структура ЗАО «Экодом»
. Органами управления, исполнения и контроля ЗАО «Экодом» являются:
а) Общее собрание членов ЗАО «Экодом»;
б) Совет директоров ЗАО «Экодом»;
в) Исполнительная дирекция;
г) Ревизионная Комиссия.
Общее собрание является высшим органом управления и обеспечивает соблюдение целей ЗАО «Экодом», в интересах которых она была создана.
К исключительной компетенции общего собрания относится решение следующих вопросов:
а) изменение устава ЗАО «Экодом»;
б) определение приоритетных направлений деятельности ЗАО «Экодом», принципов формирования и использования ее имущества;
в) образование исполнительных органов ЗАО «Экодом» и досрочное прекращение их полномочий;
г) образование постоянно действующего коллегиального органа управления - Совета директоров и утверждение Президента ЗАО «Экодом»;
д) избрание членов ревизионной комиссии;
е) реорганизация и ликвидация ЗАО «Экодом», утверждение состава ликвидационной комиссии.
В период между заседаниями Совета директоров ЗАО «Экодом», всей ее деятельностью руководит Исполнительная дирекция - исполнительный орган ЗАО «Экодом». К компетенции Исполнительной дирекции относятся все вопросы, не отнесенные к исключительной компетенции Общего собрания, Совета директоров и Ревизионной Комиссии.
Исполнительная дирекция подотчетна Совету директоров ЗАО «Экодом», организует выполнение его решений и действует на основе настоящего Устава и утвержденного Советом директоров Положения.
Для контроля за финансово-хозяйственной деятельностью ЗАО «Экодом», ее филиалов, отделений, представительств, дочерних фирм и совместных предприятий Общее собрание избирает из членов ЗАО «Экодом» сроком на один год Ревизионную Комиссию в составе не менее трех членов. Члены Ревизионной Комиссии не могут входить в Совет директоров.
-
Общая характеристика проекта «Экопоселение»
1. Сущность проекта
Цель проекта «Экопоселение» является строительство коттеджного поселка на территории г. Новосибирска (5 км от Академгородка) с использованием энергоэффективных и ресурсосберегающих технологий.
Энергоэффективный, экологический малоэтажный дом (экодом) – комплексная, сбалансированная, автономная система с минимамальным энергопотреблением и активным использованием солнечной энергии, полной утилизацией бытовых отходов, минимумом соединений с централизованными коммуникациями (водо-канализационными системами, тепло-, электросетями).
Экодом - это система с положительным экологическим ресурсом. Она состоит из дома нулевого энергопотребления и приусадебного участка. Участок предназначен для биологической переработки и утилизации всех жидких и твердых органических отходов и выращивания сельхозпродукции с помощью биоинтенсивных методов и методов пермакультуры. Эти методы позволяют наращивать экологический ресурс приусадебного участка быстрее, чем в естественных природных условиях.
В понятие экодом входит сам дом, надворные постройки, приусадебный участок с биоботанической площадкой, садом-огородом, системой накопления воды, местом отдыха.
Таким образом, в условиях сложившейся тенденции на рынке жилья, строительство Экопоселений весьма актуально и перспективно, так как в данном комплексе проявляются ряд преимуществ, которые не реализуются ни в одном объекте строительства:
Во-первых, как преимущества индивидуального жилого помещения отмеченные ранее.
Во-вторых, Экопоселок представляет собой комплекс объектом жилой и социальной сферы, т.е. обладает развитой инфраструктурой, включающую в себя детский сад, предприятия бытового обслуживания и торговли.
В-третьих, положительный внешний эффект для общества в целом ввиду обострения экологической проблемы в последние годы в России. Данная особенность присуща только строительству Экопеселков, так как обычное жилищное строительство совершенно не отвечает биологическим требованиям человека.
В-четвертых, благодаря использованию инновационных технологий строительства, реализация проекта «Экопоселения» позволяет достичь компромисса между доступностью и качеством жилья.
Экодом является наилучшим примером индивидуального надлежащего жилья для всех, требования к которому сформулированы в Повестке дня Хабитат (Глобальная программа ООН). В нем, помимо традиционных, в зависимости от местных условий, используются альтернативные источники энергии для обогрева и приготовления горячей воды. Органические отходы, переработанные в компост, используются для улучшения биологической продуктивности почвы на приусадебном участке. Твердые отходы, не смешанные с органическими, повышают свое качество как вторичное сырье. Местная очистка, обработка и утилизация стоков удешевляет строительство, уменьшает коммунальные проблемы в населенных пунктах. Строительство энергоэффективного, экологического жилья не только необходимо, но и доступно семьям с невысокими доходами.
В рамках инновационного проекта «Экопоселение» на выделенной земле в 24 га предполагается строительство трех типов домов с наделением их земельными участками в 15 соток:
Соломенный дом – энергоэффективный, экологический 2-х этажный дом с применением соломенных прессованных блоков взамен утеплителя дома.
Экодом - энергоэффективный, экологический 2-х этажный дом, выполненный из газобетона.
Коммерческий дом – 2- этажный дом, выполненный из бруса, без применения энергоэффективных и ресурсосберегающих технологий.
Все три типа домов имеют одинаковый метраж жилой площади – 130 кв.м. При этом ввиду наличия недоверия и сложившиеся стереотипы в отношении соломенного дома и экодома в рамках проекта происходит строительство обычных коммерческих домов.
Инновационный проект «Экопоселение» предполагает осуществление двух взаимосвязанных подпроектов:
Подпроект «Строительство экопоселка». Цель: непосредственное строительство экопоселка коттеджного типа.
Подпроект «Жилищно-коммунальное обслуживание экопоселка». Цель: предоставление услуг жилищно-коммунального характера по обслуживанию коттеджных домов и объектов коллективного пользования.
Все денежные потоки от реализации двух подпроектов сводятся в рамках проекта «Экопоселение» и их взаимосвязь представлена на следующем рисунке (рис.2):
Рисунок 2 – Взаимосвязь ДП в рамках инновационного проекта «Экопоселение»
Затраты на строительство инфраструктуры экопоселка относятся к общим затратам реализации проекта «Экопоселение», так как не корректно отнесение данного элемента к реализации одного подпроекта. Инфраструктура является обязательным элементом при продажи жилых помещений, но она не переходит в собственность жильцов коттеджного экопоселка и служит условием для оказания жилищно-коммунальных услуг со стороны ТСЖ ООО «Экодом». Таким образом, для строительства жилых домов данные элемент затратный, для ТСЖ при эксплуатации жилых объектов данный элемент – доходный (получение членских взносов).
2. График реализации проекта
Срок реализации инновационного проекта «Экопоселение» составляет 11 лет: с 2001 – по 2012 год. График реализации данного проекта с постадийной разбивкой и указанием основных этапов представлена на следующем рисунке (рис.3):
Рисунок 3 – Диаграмма Ганта реализации инновационного проекта «Экопоселение»
С 2001 года начинается инвестиционная стадия проекта, в рамках которой происходит строительство инфраструктуры и коттеждных домов. Так как проект инновационный, то строительство пилотных проектов, на которых происходило отлаживания механизма внедрения инновационных составляющих, велось длительное время: с 2001 по 2007 годы. И в IV квартале 2007 года реализованы 10 домов из них: 2 – соломенных, 2- экодома, 6 – коммерческие. С 2007 год по 2011 запланировано строительство еще 51 дома. Параллельно со строительством начинается эксплуатация проданных домов.
Завершающая стадия выбрана по окончанию строительства коттеджного экопоселка. Данный период является условным, так как вторая часть реализация проекта «Экопоселения» не закончено и жилищно-коммунальное обслуживание будет до истечения жизни экопоселка. К I кварталу 2012 года отнесен условный ликвидационный период.
Краткое описание финансовой модели проекта
Для проведения расчетов была разработана финансовая модель, состоящая из основных блоков: блок исходной информации по строительству инфраструктуры поселка, блок исходной информации по строительству трех типов домов, блок исходной информации по затратам ТСЖ ООО «Экодом», сводная модель. Показатели проекта представлены в виде системы взаимосвязанных таблиц, которые представлены в приложении. Более детальное их построение изложено в следующем разделе.
Проект жилищного строительства «Экопоселение» требует расчет не только коммерческой, но и общественной эффективности с целью демонстрации положительных экологических эффектов для общества, возникающих при реализации данного проекта ввиду использования инновационных технологий. Таким образом, модель оценки инновационного проекта жилищного строительства «Экопоселение» предполагает логическое деление на:
Эффективность проекта
Эффективность участия в проекте
В свою очередь, каждый раздел из представленных выше рассматривается в рамках коммерческой и общественной эффективности.
Сводная модель взаимоувязывает денежные потоки по строительству коттеджных домов, оказанию жилищно-коммунальных услуг жильцам экопоселка и включает следующие составные части:
базовые расчеты: продажи, операционные издержки, инвестиции в основной и оборотный капитал, налогообложение, финансирование;
прогноз денежных потоков по проекту и соответствующие показатели коммерческой эффективности проекта и участия в нем: денежный поток по проекту в целом, денежный поток для финансового планирования, денежный поток для государства, денежный поток для ЗАО «Экодом»;
прогноз денежных потоков и соответствующих показателей общественной эффективности;
финансовая отчетность: финансовые прогнозы отчета о прибылях и убытках, балансовый отчет.
Оценка коммерческой эффективности осуществляется на основе Методических рекомендаций Минфина 2000 года, общественной – на основе приростного способа корректировки денежного потока по проекту в рамках коммерческой эффективности.
При проведении расчетов использовались следующие предположения. Все показатели рассчитывались в поквартальном разрезе и измерялись в постоянных ценах на началоI квартал 2007 года. Так как проект реализуется с 2001 года, то приведения затрат, которые были до I квартала 2007 года, к ценам на начало квартала 2007 года с целью обеспечения сопоставимости данных осуществляется с помощью процедуры инфлирования. Затраты на строительство инфраструктуры учитываются по восстановительной стоимости. Строительство пилотных проектов происходило произвольно и их реализация происходит в IV квартале 2006 года. Но дальнейшее строительство домов (1- ая, 2-ая очередь и т.д.) осуществляется по одинаковой схеме прохождения этапов строительства и их реализации: в II и III кварталы, а их продажа – в IV квартале а разрезе одного года. При этом 60% затрат на строительство дома осуществляется во II квартале, 40% - III квартале. Эксплуатация проданных домов, и, следовательно, членские взносы в ТСЖ, начинаются с I квартала следующего после продажи дома года. Проект завершается в начале 2012 года по истечении срока строительства коттеджного поселка. В I кварталу 2007 года отнесен условный ликвидационный период. Блоки исходной информации были составлены на основе отчетных данных ЗАО «Экодом», предоставленной информации непосредственными проектировщиками данных домов, экспертных оценок ведущих работников данной организации, жильцов пилотных домов.
|
