Приложение №1
к распоряжению Правительства
Ульяновской области
Типовая инструкция,
регламентирующая обязанности собственника (эксплуатирующей организации) по содержанию, техническому обслуживанию и проведению ремонта эксплуатируемых зданий и сооружений и определением ответственности
1. Общая часть
Настоящая Инструкция устанавливает требования к техническому обслуживанию строительных конструкций зданий и сооружений в процессе эксплуатации и предназначена для эксплуатационного персонала и руководящих работников, осуществляющих технический надзор за эксплуатацией и техническим обслуживанием зданий и сооружений.
Требования данной Инструкции носят обязательный характер при составлении всех видов нормативно-технических документов по эксплуатации зданий и сооружений, включая местные инструкции.
Здания и сооружения необходимо систематически предохранять от разрушающего воздействия атмосферных, климатических и технологических факторов.
На каждом объекте должно осуществляться систематическое техническое обслуживание строительных конструкций зданий и сооружений, необходимо своевременно выполнять комплекс операций по поддержанию исправности и эксплуатационной пригодности их в целом, отдельных их частей и конструктивных элементов.
Для обеспечения оперативного контроля над выполнением работ по техническому обслуживанию зданий и сооружений и их учета на каждом объекте должен вестись журнал технического обслуживания эксплуатации зданий и сооружений организации (приложение 2).
Ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является собственник здания, сооружения или лицо, которое владеет зданием, сооружением на ином законном основании (на праве аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления и другое) в случае, если соответствующим договором, решением органа государственной власти или органа местного самоуправления установлена ответственность такого лица за эксплуатацию здания, сооружения, либо привлекаемое собственником или таким лицом в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения на основании договора физическое или юридическое лицо, если иное не предусмотрено законодательством РФ.
Распределение объектов, территории и объемов технического обслуживания зданий и сооружений между подразделениями учреждения с назначением ответственных лиц определяется приказом руководителя учреждения.
На здания и сооружения учреждения (организации), эксплуатирующихся в особых условиях, отличающихся от условий, учитываемых настоящей Инструкцией, составляются местные инструкции, в соответствии с требованиями, представленными в приложении 3.
В процессе эксплуатации, технического обслуживания и ремонта зданий и сооружений учреждения запрещается изменять их объемно-планировочные решения, а также производить устройство в наружных стенах проемов для ворот, дверей, окон, вводов коммуникаций и т.п., выполнять работы по усилению строительных конструкций без проекта или согласования с проектировщиком или специализированной организацией.
Замена или модернизация технологического оборудования или технологического процесса в здании или сооружении, вызывающая изменение силовых воздействий, нагрузок, степени и вида агрессивного воздействия на строительные конструкции, должна производиться только по специальным проектам, разработанным проектной организацией или согласованной с ней.
Работы по демонтажу оборудования, прокладке или переналадке коммуникаций должны быть согласованы с проектной организацией. Работы необходимо выполнять с обеспечением сохранности строительных конструкций - без их перегрузки и недопустимых деформаций.
При техническом обслуживании инженерного оборудования зданий и сооружений следует руководствоваться требованиями соответствующих СНиП, ГОСТ, инструкций.
Контроль за эффективным и правомерным применением требований к техническому обслуживанию строительных конструкций зданий и сооружений в процессе эксплуатации осуществляет Министерство строительства Ульяновской области в соответствии с установленными полномочиями.
2. Прилегающая территория к учреждению
Прилегающая территория должна быть спланирована с уклоном от здания и сооружения, постоянно содержаться в чистоте и порядке, быть достаточно освещенной.
Складирование на прилегающей к зданиям и сооружениям территории материалов, твердых бытовых отходов, металлолома, деталей оборудования и прочего должно производиться на специально отведенных для этой цели местах.
Запрещается загромождение проходов и проездов на территории, а также входов и въездов в здания.
В зимнее время должны своевременно очищаться от снега проходы и проезды. К началу паводка вся водоотводная сеть (дренажная система, ливневая канализация) должна быть осмотрена комиссией, назначенной приказом руководителя организации, и должны быть подготовлены мероприятия к пропуску паводковых вод.
В летнее время проезды и проходы, примыкающие к административным и служебно-бытовым помещениям, необходимо поливать.
В целях предохранения оснований фундаментов зданий и сооружений и их подземных и полуподземных помещений от обводнения, размыва и осадок фундаментов под воздействием грунтовых, атмосферных и технологических вод следует:
- обеспечить исправность отмосток вокруг зданий, своевременную заделку образовавшихся просадок, выбоин и трещин в отмостках и тротуарах;
- не допускать нарушения планировки территории вблизи зданий и сооружений, исключить навалы или уплотнения грунта, подсыпку его к цоколю зданий или сооружений;
- не допускать неисправности подземных технологических ком-муникаций, подземных или полуподземных емкостей (дренажных приямков, баков-аккумуляторов воды, маслобаков, мазутных баков, баков очистных сооружений), своевременно устранять выявленные протечки;
- организовывать технический надзор за поддержанием в надежном и исправном состоянии сетей сбора и отвода поверхностных и грунтовых вод с территории;
- систематически очищать от засорения водосточные лотки и водосточные трубы, ливнестоки (открытые лотки, кюветы и дренажи). Сечения ливнестоков должны соответствовать проектным значениям и обеспечивать свободный сток воды, облицовка не должна допускать их размывов;
- проверять во время сильных дождей исправность работы водо-отводящих устройств и устранять обнаруженные неисправности.
Следует поддерживать исправное состояние дренажной сети, находящейся на территории, так как нарушение ее работы может привести к изменению не только влажностного, но и температурного режимов грунтов.
Состояние закрытых дренажей контролируется путем наблюдения за расходом в них воды. При резком уменьшении расхода, а тем более при его полном прекращении аварийный участок дренажа выявляется путем проверки уровня воды в смотровых колодцах. Нарушение нормальных уровней в смежных смотровых колодцах указывает на засорение дренажа и уменьшение его пропускной способности.
Не реже двух раз в год - к началу весеннего таяния снега и осенних дождей - следует прочищать системы ливневой канализации (с колодцами); весной перед активным таянием снега необходимо выявлять все засоры, обеспечивая сброс воды в основной коллектор, а в период таяния снега - производить постоянный контроль и своевременную уборку наледей; в зимний период осуществлять надежное утепление всех наружных смотровых колодцев, защиту дренажных сетей от повреждений, засорений и промерзания; смотровые колодцы всегда должны быть закрыты (за исключением периодов осмотра и ремонта).
Производство земляных работ вблизи дренажной сети может выполняться только по проекту, разработанному специализированной организацией и согласованному с проектной организацией.
В обязательном порядке проводить своевременную очистку дренажных систем путем их промывки.
При выполнении уборочных земляных работ с использованием грейдеров, бульдозеров, скреперов, экскаваторов и других механизмов следует принимать меры по предупреждению повреждений цоколей зданий, фундаментов наружных стен, колонн переходных мостиков, эстакад технологических трубопроводов, тротуаров, отмосток, стоков, установленных геодезических знаков, колодцев и т.п.
Периодически (особенно в период подготовки к эксплуатации в зимний период) следует проверять наличие выше поверхности земли указателей скрытых под землей коммуникаций водопровода, канализации и теплофикации, газопроводов, воздухопроводов, кабелей и др.;
Следует, чтобы ко всем зданиям и сооружениям были подведены, кроме автодорог, пешеходные дороги (дорожки), соединенные между собой и обеспечивающие безопасность передвижения людей, особенно в местах пересечения транспортных коммуникаций.
Имеющиеся на территории дороги должны поддерживаться всегда в должном порядке. Основными задачами технического обслуживания дорог, проездов, пешеходных дорожек, тротуаров и т.д. должны быть:
- выполнение (по графику) технических осмотров дорог, проездов, приобъектных площадок, всех дренажей и других инженерных сооружений (труб, мостиков, мостов), тротуаров, пешеходных дорожек и отмосток с их искусственными покрытиями;
- выявление во время технических осмотров дефектов дорожной одежды, обочин, откосов, а также дорожных инженерных сооружений;
- содержание дорог, проездов, тротуаров, пешеходных дорожек и отмосток в чистоте;
- устранение выявленных дефектов.
При эксплуатации и техническом обслуживании территории не следует допускать:
- посадку деревьев и кустарников в непосредственной близости к зданиям и сооружениям (у стен);
- наличие цветников, газонов, фонтанов вблизи зданий и сооружений;
-повреждения дорожных покрытий (выбоины, просадки, трещины, разрывы, разрушения или дефекты установки бордюрных камней, деформация дорожного покрытия от транспорта на гусеничном ходу, недоделки и др.);
- повреждения земляного полотна и проездов, обочин, откосов (повреждения дернового покрова откосов, оползни, промоины, просадки, пучины и др.);
- повреждения деревьев, кустарников, газонов, клумб и цветников транспортными и другими средствами, а также вредными стоками;
- дефекты и повреждения малых архитектурных и скульптурных средств оформления, дорожек, скамеек, спортивных площадок, средств наглядной агитации и информации в зонах отдыха.
3. Фундаменты и подвальные помещения
3.1. С целью своевременного обнаружения начальных процессов деформации фундаментов и оснований из-за неравномерных осадок либо пучения оснований необходимо периодически в качестве профилактических мероприятий проводить натурные обследования фундаментов.
3.2. При обнаружении в процессе эксплуатации в конструкциях надземной части здания и сооружения деформаций осадочного характера (вертикальные и наклонные трещины в стеновых панелях, трещины в элементах железобетонных перекрытий и покрытий, в ригелях и горизонтальных связях каркаса, разрывов в сварных швах металлических конструкций и т.п.) следует предусматривать более частое наблюдение за осадкой фундаментов и деформациями с цикличностью, определяемой специализированной организацией.
а3.3. Фундаменты зданий и сооружений должны быть предохранены от возникновения неравномерных осадочных деформаций, вызывающих в них и в стенах образование трещин. В связи с этим необходимо соблюдать ряд требований:
3.3.1. Выемка земли при необходимости вскрытия котлована внутри здания на расстоянии менее 2 м от обрезов подошвы фундаментов с целью увеличения высоты подвального помещения допускается только при наличии проекта, разработанного специализированной организацией.
3.3.2. Не допускается оставлять вблизи фундаментов открытые котлованы или траншеи.
3.3.3. Не допускается оставлять вскрытыми фундаменты на длительный период (более срока выполнения работ, предусмотренных проектом производства работ) во избежание обводнения фундаментов атмосферными или технологическими водами; необходимо своевременно выполнять обратную засыпку и восстановление прилегающих участков пола и отмостки. Котлованы следует закрывать средствами, предусмотренными решением проектной организации или подрядчика, выполнявших проект производства работ.
3.3.4. Не допускается складирование на полу первого этажа или на перекрытиях около стен или колонн здания или сооружения материалов и изделий сверх нагрузки, установленной проектом, так как это вызывает перегрузку фундаментов или грунтов основания.
3.3.5. Следует предохранять фундаменты от механических воздействий и обводнения, поэтому не допускается:
пробивка отверстий, ниш, борозд и каналов в фундаментах и стенах подвальных помещений или технических подполий без проектного решения, разработанного проектной организацией или специализированной организацией;
проникание воды в грунты основания здания или сооружения в результате стекания ее с кровли, из водопровода (бытового или технического), паропроводов, технических коммуникаций и оборудования. Течи в указанных системах должны устраняться немедленно;
проникание воды в эксплуатируемые подвалы или технические подполья, спецподвалы и др.
3.4. В помещениях, где систематически наблюдается скопление жидкости на полах, следует обеспечить исправное состояние гидроизоляции полов, особенно в узлах примыкания гидроизоляции к стенам и колоннам, и систематическое удаление жидкости с пола, а также проверять и обеспечивать исправное состояние гидроизоляции дренажных каналов.
3.5. В случаях затопления помещений следует установить причину и устранить ее, затем произвести откачку воды, очистку полов, стен и других строительных конструкций, их просушку и проветривание помещений.
Примененный метод откачки не должен вызывать размыв и просадку грунтов основания. Метод откачки на случай затопления должен быть заблаговременно согласован с инженерно-геологической службой района расположения учреждения; работы, связанные с откачкой, должны находиться под контролем ответственного лица учреждения либо специализированной организации, занимающейся основаниями и фундаментами.
3.6. В целях предотвращения затопления подвалов грунтовыми водами следует заблаговременно принимать меры к проверке исправности дренажной системы вокруг здания и при необходимости к ее исправлению, а также к исправлению гидроизоляции стен и пола подвала.
3.7. Следует систематически проверять и в случае необходимости устранять неисправности и повреждения ливнестоков, отмосток и тротуаров вокруг здания для своевременного предотвращения затопления подвальных помещений поверхностными водами.
Признаками возможного затопления поверхностными водами являются следы просачивания вод на стенах и потолках выше уровня грунтовых вод.
3.8. Если причиной возникновения затопления подвальных помещений является неисправность трубопровода, его следует немедленно отключить и исправить.
3.9. Подвальные помещения в летний период подлежат регулярному (или постоянному) проветриванию.
3.10. Подлежат периодической очистке от загрязнений сточные каналы, лотки, приямки, а перекрывающие их решетки и плиты должны постоянно содержаться в исправном состоянии.
3.11. Не допускается очистка каналов и приямков железными лопатами, ломами и другими инструментами, которые могут повредить элементы конструкций. Для этих работ следует применять деревянные лопаты, обшитые кровельной сталью, жестью, либо пластмассовые.
3.12. Не допускается засыпка цокольных частей и стен грунтом во избежание их увлажнения и разрушения вымораживанием.
3.13. Не допускается непосредственное воздействие на незащищенный бетон и железобетон фундаментов смазочных масел, а также агрессивных вод и жидкостей.
3.14. Болты, крепящие стальные и железобетонные колонны к фундаментам, должны находиться в исправном состоянии и не иметь изгибов, трещин, надрывов.
3.15. К смотровым колодцам подземных коммуникаций должен быть обеспечен свободный доступ. Заваливать их посторонними предметами запрещается.
3.16. Не допускается перегрузка подпорных стен и стен подземных помещений и галерей.
3.17. Для наблюдения за осадками фундаментов наиболее ответственных зданий и сооружений должны быть заложены геодезические реперы.
4. Стеновые ограждающие конструкции
4.1. В практике эксплуатации зданий и сооружений учреждений наблюдаются дефекты и повреждения стенового ограждения, ухудшающие их эксплуатационные качества и требующие своевременного их устранения с целью снижения в дальнейшем более значительных затрат на производство работ по усилению и восстановлению несущей способности и герметичности наружных стен.
Явные и скрытые дефекты стенового ограждения, развивающиеся во времени, могут вызвать серьезные ослабления несущих конструкций и быть причиной аварий зданий и сооружений.
Своевременное усиление и восстановление несущей способности и герметичности стен - эффективное средство продления срока нормальной эксплуатации и предотвращения аварий.
4.2. Для правильного выбора и реализации наиболее оптимального варианта усиления или восстановления необходимо квалифицированное обследование.
4.3. В процессе эксплуатации и технического обслуживания стеновых ограждающих конструкций необходимо устранять:
деформации, повреждения и разрушения, выявившиеся вследствие неправильного применения материалов (например, силикатного кирпича взамен обыкновенного красного);
деформации и повреждения кладки и узлов стеновых панелей, появившиеся в результате неравномерных осадок фундаментов (трещины в кладке, разрушения швов в панелях, смещения опорных узлов и др.);
деформации и повреждения, появившиеся в результате влияния различных воздействий (трещины в кладке по осям колонн, выкрашивание и разрушение вертикальных швов в стыках панелей, сколы кирпича, выкрашивание раствора и другие повреждения под опорами балок, ферм, прогонов, перемычек и т.п.);
местные разрушения кладки и стеновых панелей на карнизных и подоконных участках, в местах установки водоотводящих устройств;
нарушения герметичности температурных швов;
нарушения сопряжений оконных и дверных переплетов со стенами;
смещения и перекосы стеновых панелей в плоскости и из плоскости стен;
воздухопроницаемость из-за разрушений элементов заделки стыков стеновых панелей (цементной заделки, уплотняющих прокладок, герметизирующих мастик);
отслоения защитных слоев в стеновых панелях с обнажением и коррозией арматуры;
разрушения и отслаивания кирпича и раствора с наружной стороны кирпичных стен;
коррозионные процессы закладных деталей, опорных узлов и арматуры панелей, а также металлических оконных переплетов, нарушения антикоррозионной защиты на указанных элементах;
разрушения цокольной части стен вследствие замачивания и размораживания, нарушения гидроизоляции в ней.
4.4. При признаках неудовлетворительного температурно-влажностного режима ограждающих конструкций (повышенная влажность воздуха в помещениях, местные парения и разрушения стен с наружной стороны в зимнее время, массовые вздутия ковра на кровле и др.) следует назначать инструментальные (в том числе лабораторную) проверки накопления влаги в материалах и агрессивности среды.
Отбор проб для анализа влажности материалов следует производить с участков с разным температурно-влажностным режимом помещений и различными конструкциями ограждений.
Наиболее простым и надежным способом определения влажности является весовой метод по формуле
где W - влажность материала, %;
Р1 - масса сырой пробы материала, г;
Р2 - масса высушенной (до постоянной массы) пробы при температуре 105 °С, г.
4.5. При наблюдении за сохранностью ограждающих конструкций стен необходимо:
4.5.1. Фасады зданий периодически очищать от загрязнений и запылений, промывать и окрашивать (при наличии поверхностного слоя в виде штукатурки) с одновременным восстановлением отделочного слоя, покрытий подоконных сливов, водоотводящих устройств, наружных сторон оконных переплетов, дверей. Выступающие части фасадов: карнизы, пояски, сливы, козырьки содержать в исправном состоянии.
4.5.2. Периодически (один раз в пять лет) очищать от засорения температурно-осадочные швы в стенах с восстановлением всех защитных проектных покрытий. Заделка швов раствором или их оштукатуривание не допускается.
4.5.3. Не допускать скопления снега у стен зданий и сооружений в их цокольной части, удаляя его на расстояние не менее 2 м от стен до наступления оттепели.
4.6. Основным эксплуатационным качеством стен должно быть постоянство их прочностных и теплоограждающих свойств. Наружные стеновые ограждения в течение одного года не должны иметь накопление влаги. Влажность строительных материалов наружных стен зданий в процессе эксплуатации не должна превышать допустимые СНиП значения.
Стены должны удовлетворять следующим требованиям:
|
