7. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременные условия: физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.
Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу.
Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт.
В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.
При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:
1.Физическая возможность - физическая возможность наилучшего и наиболее эффективного использования рассматриваемого объекта.
2.Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника объекта оценки.
3.Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.
4.Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.
Оценщик пришел к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки будет продолжение его текущего использования, то есть использование в качестве жилого дома.
8. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
8.1. Затратный метод
Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа, согласно которому инвестор не заплатит за объект оценки сумму большую, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.
Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости определяется как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости за минусом накопленного износа:
Соб = Суз+ Свс- Сиз
где Соб – общая стоимость
Суз- сумма стоимости участка земли
Свс- сумма восстановительная стоимость
Сиз- сумма накопленного износа
Процедура оценки при применении затратного подходя к оценке объекта включает следующие последовательные шаги:
Определение рыночной стоимости приобретения свободной земли в целях ее оптимального использования.
Определение затрат на возведение нового (стоимость замещения) или аналогичного (стоимость воспроизводства) объекта на дату оценки.
Определение величины накопленного износа оцениваемого объекта
Уменьшение стоимости замещения (или воспроизводства) на сумму износа оцениваемого объекта для получения рыночной стоимости оцениваемого объекта, а также увеличение ее величины на сумму налога на добавленную стоимость и величину предпринимательской прибыли
Добавление к рассчитанной остаточной стоимости здания стоимости земли.
Полная стоимость воспроизводства – это стоимость строительства в ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ.
Полная стоимость замещения – это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.
Функциональный(моральный) износ - это потеря стоимости вследствие функционального несоответствия здания, помещений современным требованиям (например, плохая планировка, отсутствие или несоответствие технических систем новым требованиям и т.д .
Внешний (экономический) износ - это потеря стоимости в результате изменения внешних по отношению к объекту недвижимости факторов (например, изменение законодательства, экономической ситуации, изменение ландшафта и т.д.).
Имеющаяся в распоряжении Оценщиков информация, и учитывая тот факт, что объект оценки введен в эксплуатацию в 2009гг., позволяет применить к объекту оценки затратный подход
Расчет стоимости объекта как нового произведен с использованием данных Сборника УПСС (Укрупненных показателей стоимости строительства), «Жилые дома», выпуск 2011 г. «Ко-Инвест».
Таблица 7
Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом
Показатели
|
Значения
|
Наименование объекта
|
Жилой дом (коттедж)
|
Мощность: объем (площадь, длина)
|
900куб.м.
|
Наименование справочника ,номер аналога
|
«Ко-Инвест» «Жилые дома», выпуск 2011 г.
|
Справочные показатели по объекту-аналогу, в руб. за 1 куб.м.
|
9687,5
|
Первая группа поправок ( в руб.на 1 куб.м.)
|
|
На отсутствие части стен
|
0
|
На различие в высоте
|
0
|
На различие в количестве перегородок
|
0
|
На наличие подвала
|
0
|
На учет особо строительных работ
|
0
|
На различие конструктивных решений
|
0
|
Вторая группа поправок ( в виде корректирующих коэффициентов )
|
|
На различие в объеме здания
|
1,0
|
На сейсмичность
|
1,0
|
На региональное различие уровня цен
|
1,0
|
На изменение цен после издания справочника Ко-Инвест
|
1,095
|
На величину НДС
|
1,18
|
На величину прибыли застройщика
|
1,1
|
Общий корректирующий коэффициент по 2 гр. поправок
|
1,42131
|
Скорректированный показатель восстановительной стоимости по объекту- аналогу за 1 куб.м./ руб
|
13768,9
|
Стоимость нового строительства на дату оценки, руб.
|
12392010
|
Физический износ,%
|
3,5
|
Внешний износ,%
|
0
|
Функциональный износ,%
|
0
|
Совокупный накопленный износ,%
|
3,5
|
Полная восстановительная стоимость с учетом износа, руб.
|
11945897,64
|
Стоимость земельного участка ,руб.
|
2000000
|
Стоимость объекта оценки по затратному подходу, руб.
|
13945897,64
|
Таблица 8
Описание конструктивных элементов
Наименование констр. эл-тов.
|
Описание констр. элементов
|
Техническое состояние.
|
% износа
|
1
|
2
|
3
|
4
|
Фундамент
|
монолит. жел/бетон. плита
|
1 Трещина в цокольной части здания, Ширина раскрытия трещин до 1,5 мм
|
5
|
Стены и перегородки
|
Деревянные
|
Незначительные повреждения наружной обшивки или небольшие нарушения конопатки, Мелкие волосные трещины и выкрошивание штукатурки местами, редкие повреждения от ударов
|
5
|
Перекрытия
|
Деревянные
|
Волосные усадочные трещины в балках и накате
|
3
|
Кровля
|
Металло-черепица
|
Единичные щели и неплотное примыкание черепиц, мелкие нарушения промазки между черепицами
|
5
|
Проемы
|
Деревянные
|
Волосные поверхностные трещины в местах сопряжения коробок
|
5
|
Полы
|
деревянные
|
Единичные мелкие выколы и следы ударов
|
5
|
Электроосвещение
|
|
Полностью исправно
|
0
|
Прочие работы
|
Канализация, водоснабжение
|
Не требуются
|
0
|
Таблица 9
Расчет физического износа здания по конструктивным элементам
№ п/п
|
Наименование
Конструктивного
элемента
|
Удельный вес конструктивных элементов,%
|
Ст-ть, руб.
|
% износа
|
Сумма износа, руб.
|
Остаточная ст-ть, руб.
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
1
|
Фундамент
|
15
|
1858801,5
|
5
|
92940,075
|
1765861,425
|
2
|
Стены и перегородки
|
23
|
2850162,3
|
5
|
142508,115
|
2707654,185
|
3
|
Перекрытия и покрытия
|
15
|
1858801,5
|
3
|
55764,045
|
1803037,455
|
4
|
Кровля
|
6
|
743520,6
|
5
|
37176,03
|
706344,6
|
5
|
Проемы
|
9
|
1115280,9
|
5
|
55764,045
|
1059516,855
|
6
|
Полы
|
10
|
1239201
|
5
|
61960,05
|
1177240,95
|
7
|
Электроосвещение
|
5
|
619600,5
|
0
|
|
619600,5
|
8
|
Прочие работы
|
17
|
2106641,7
|
0
|
|
2106641,7
|
Итого:
|
|
100
|
12392010
|
3,5
|
446112,36
|
11945897,64
|
При определении процентов физического износа были использованы Правила оценки физического износа зданий - ВСН 53-86 (р) Госгражданстрой,1988 г.
Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости по затратному методу составляет : 13945897( тринадцать миллионов девятьсот сорок пять тысяч восемьсот девяносто семь рублей ).
|
