Глава 2. Правовые формы коммерческого использования общего имущества здания
§ 1. Правовые аспекты коммерческого использования общего имущества здания
Зачастую такие конструктивные элементы зданий, как стены, крыша, арка здания, дверные проемы, козырек подъезда и т.д. используются собственниками здания в коммерческих целях. Общее имущество здания используется для размещения объектов наружной рекламы, но на практике встречаются и иные варианты его использования, к примеру, на крышах часто размещают оборудование операторы услуг связи. Чтобы использование данного имущества осуществлялось на законных началах, рекламодателю следует заключить договор с собственником здания, а если собственников несколько, требуется согласие всех субъектов общей долевой собственности.
Собственники общего имущества здания, которое находится в их общей долевой собственности, имеют право владения, пользования и распоряжения данным имуществом. Соответственно, собственники могут извлекать прибыль от использования конструктивных элементов здания, входящих в состав общего имущества в коммерческих целях. Несмотря на это, передаваемые в пользование элементы общего имущества не будут терять свойств общего имущества, они будут продолжать выполнять функции обслуживания самостоятельных жилых и нежилых помещений, начав при этом выполнять соответствующую дополнительную функцию.
В юридической литературе отмечается, что «распоряжение элементами общего имущества возможно в любой форме» 20, с учетом установленных законодательством ограничений. Так, собственники общего имущества здания вправе передавать его элементы в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление, устанавливать сервитут в отношении элемента общего имущества, заключать смешанные договоры по распоряжению элементами общего имущества21.
Ранее были исследованы понятие, состав и правовой режим общего имущества здания. В связи с этим необходимо разобраться, какие из элементов общего имущества могут использоваться собственниками в коммерческих целях. Пленум ВАС РФ указал, что по соглашению всех собственников общего имущества здания допускается передача отдельных его частей в пользование. К примеру, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Нежилые помещения, входящие в состав общего имущества здания, на практике наиболее часто передают в пользование под организацию офисов, складов; конструктивные элементы здания - под размещение рекламных конструкций; часть земельного участка - для размещения платных парковок, рекламных конструкций.
Главное условие, которое должно при этом выполняться, заключается в том, что при передаче общего имущества в пользование третьим лицам не должны быть нарушены права и законные интересы граждан и юридических лиц, то есть использование самостоятельных помещений дома не должно быть для них затруднительным, а также не должны нарушаться действующие технические регламенты и иные технические нормы, а волеизъявление собственников помещений должно соответствовать требованиям законодательства22.
Следовательно, передача общего имущества здания в пользование третьих лиц не должна причинять ущерб для обслуживания и эксплуатации дома, а опосредующая передачу в пользование элемента общего имущества сделка должна основываться на волеизъявлении собственников здания.
Получается, что для законного использования общего имущества здания требуется соответствующее решение сособственников данного здания. Важнейшим вопросом в любом случае является вопрос обеспечения множественности лиц на стороне арендодателя – стороны, предоставляющей право пользования общим имуществом. Важно отметить, что объекты, входящие в состав общего имущества, также могут быть предоставлены в «дополнительное» пользование физическим и юридическим лицам, которые являются собственниками помещений в доме23.
Существуют различия между предоставлением элементов общего имущества здания в пользование иным лицам и предоставление в «дополнительное» пользование лицам, являющимся собственниками помещений в здании. В случае с предоставлением в «дополнительное» пользование, при установлении возмездности пользования элементами общего имущества и определении размера платы за него может учитываться доля соответствующего собственника помещения в здании, так как, являясь участником общей долевой собственности на общее имущество, он отчасти арендует элемент общего имущества у самого себя24.
Рассмотрим ситуацию, в которой арендодатель является одним из сособственников здания. Зачастую именно собственники коммерческой недвижимости (компании и предприниматели) занимают в своем здании офисные помещения и размещают на конструктивных элементах здания информационные щиты, стенды, панели-кронштейны и т. д.
При таких условиях, собственникам следует принять решение о порядке использования общего имущества и установить, кто из них, в каком порядке и в каких целях будет использовать элементы общего имущества здания. Следует отметить, что если данным имуществом наравне будут пользоваться все сособственники общего имущества, то его использование в коммерческих целях не будет являться незаконным. То есть, если все сособственники будут размещать рекламу на конструктивных элементах здания, то ни один из них не вправе предъявить требование к другим сособственникам демонтировать рекламные конструкции по причине отсутствия их согласования. Данной позиции придерживаются и арбитры. Так, ВАС РФ в своем определении от 06.10.10 № ВАС-12926/1025 указал, что для удовлетворения требования о демонтаже рекламной конструкции необходимо доказать, что размещение рекламной конструкции одним сособственником нарушает права и законные интересы других сособственников.
Приведем еще один пример из практики. Банк и общество с ограниченной ответственностью имели в собственности разные помещения в одном здании. Банк обратился в суд с требованием об обязании общества демонтировать его рекламную конструкцию, установленную на фасаде здания, поскольку она была установлена без согласования с банком. Первая инстанция в иске отказала, а апелляционная инстанция иск удовлетворила со ссылкой на п. 7 Постановления ВАС РФ от 06.10.2010 № 6426. Однако, при кассационном обжаловании в иске снова было отказано, поскольку суд установил, что не только общество, но и сам банк использовал фасад здания для размещения своей рекламы. Доказательств того, что общество, размещая свою рекламную конструкцию, нарушило права и законные интересы банка, истец не представил. Высший арбитражный суд не нашел оснований для пересмотра дела27.
|
В случае, когда только часть сособственников использует конструктивные части здания для размещения рекламы без согласования с остальными сособственниками, иск об обязании демонтировать конструкции скорее всего будет удовлетворен. Особенно часто подобные конфликтные ситуации случаются, когда компания имеет в собственности помещение в многоквартирном жилом доме и без согласования с собственниками квартир размещает рекламу на конструктивных элементах здания28.
Однако, нередки и исключения. Собственник квартиры в многоквартирном доме обратился в суд, указав, что ответчиком на крыше, а также с использованием технических кабельных шахт многоквартирного жилого без решения на то собственников помещений многоквартирного дома самовольно размещено кабельное хозяйство, телекоммуникационное оборудование, так же организованы воздушные линии связи. В данном случае суд отказал в удовлетворении требований о демонтаже указанного оборудования, обосновывая свое решение тем, что его размещение необходимо для собственников помещений для оказания услуг связи, в их интересах, а не в отношении третьих лиц29.
Если же компания – арендатор не является сособственником здания, применяется общегражданский способ получения согласия собственников для коммерческого использования общего имущества принадлежащего им здания. Так, если рекламораспространитель арендует помещение в здании или желает установить на его конструктивных элементах рекламную конструкцию, ему в обязательном порядке потребуется согласие всех сособственников этого здания. Такие действия оформляются путем заключения договора с множественностью лиц на стороне собственника здания, либо двусторонним договором с лицом, наделенным сособственниками соответствующими полномочиями на заключение договора о передаче в пользование общего имущества здания третьим лицам.
Следует отметить, что право пользования конструктивными элементами здания, как правило, предоставляется на возмездной основе, в связи с чем несогласованные рекламные конструкции редко остаются незамеченными и приводят к конфликтам.
Например, компания установила на фасаде многоквартирного дома рекламные вывески без согласования с товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ). ТСЖ направило компании проект договора о предоставлении в пользование общего имущества многоквартирного дома. Компания предложила снизить предложенный в проекте размер платы, однако товарищество ответило отказом и потребовало демонтировать вывески. Поскольку компания не отреагировала на это требование, ТСЖ через суд обязало ее демонтировать вывески, а также взыскало неосновательное обогащение в виде платы за период фактического размещения вывесок на фасаде дома30.
Зачастую передача в пользование элементов общего имущества здания согласуется лишь с одним из сособственников, что и является самой распространенной ошибкой компаний - рекламораспространителей при размещении рекламы на конструктивных элементах здания.
Оформление права пользования конструктивными элементами многоквартирного дома имеет свои особенности. Казалось бы, компании-рекламораспространителю нужно всего лишь заключить договор с ТСЖ, однако это не совсем так.
Одним из вопросов, возникающих при изучении возможности коммерческого использования общего имущества многоквартирного дома, является процесс получения согласия всех собственников помещений на предоставление иным лицам в пользование, а также на предоставление сособственникам в «дополнительное» пользование элементов общего имущества в доме.
П. 4 ст. 36 ЖК РФ, пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ предусматривают передачу в пользование иным лицам объектов общего имущества в многоквартирном доме в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников.
Таким образом, необходимо проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с соблюдением предусмотренной ЖК РФ процедуры, на котором согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ соответствующее решение должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Необходимо заметить, что это не препятствует передаче в пользование элемента общего имущества общегражданским способом - по решению всех собственников. На основании такого решения в дальнейшем уполномоченным собственниками лицом заключается соответствующий договор.
В соответствии с ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирного дома, который не имеет статуса юридического лица. К компетенции общего собрания относится в том числе принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций. Соответственно, принимаемое на общем собрании решение представляет собой решение органа управления многоквартирного дома, не являющегося юридическим лицом и не может рассматриваться в качестве решения корпоративного органа юридического лица31. При этом, само решение общего собрания собственников помещений в доме по своей правовой природе схоже с решениями коллегиальных органов юридических лиц, хотя так как в законодательстве РФ нормы о решениях общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах появились сравнительно недавно, впервые в 1996 в статьях 21 и 22 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»32, в юридической литературе и судебной практике их правовая природа проанализирована не достаточно подробно33.
Согласно сложившейся судебной практике, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании положений жилищного законодательства может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не ТСЖ как юридическому лицу34. Однако товарищество участвует в подобных отношениях в качестве представителя собственников помещений. В обязанности ТСЖ входит обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью (п. 6 ст. 138 ЖК РФ). Кроме того, товарищество представляет законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (п. 8 ст. 138 ЖК РФ).
Безусловно, принятие единогласного решения собственниками помещений в многоквартирном доме может стать затруднительным. При соблюдении требований п. 1 ст. 46 ЖК РФ отсутствие согласия не более одной трети голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме не препятствует заключению договора во исполнение волеизъявления оставшихся двух третей голосов на коммерческое использование общего имущества в доме. В таком случае, собственники помещений в доме, которые на общем собрании голосовали против, будут являться стороной в соответствующей сделке, так как, как отмечает С.В. Стрембелев, ЖК РФ предусматривает лишь порядок формирования воли собственников помещений, отличный от порядка, установленного ГК РФ, но не уполномочивает общее собрание собственников помещений в доме или тех из них, которые голосовали за, совершать соответствующие сделки, с учетом того, что собственником элемента общего имущества является совокупность всех собственников помещений в многоквартирном доме35.
Тогда как судебная практика свидетельствует о применении положений ГК РФ об общей долевой собственности к отношениям, складывающимся при коммерческом использовании общего имущества многоквартирного дома (например, при размещении рекламных конструкций), подтверждая, что собственники могут изъявить волю на соответствующее распоряжение общим имуществом как на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, так и путем заключения всеми собственниками помещений в доме договора, имеется и иная позиция. Научно-консультативным советом при ФАС Уральского округа было отмечено, что положения ст.ст. 246, 247 ГК РФ, которые определяют порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, не применяются к управлению общим имуществом в многоквартирном доме, так как правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме установлен положениями ЖК РФ36.
В силу того, что общее имущество собственников помещений в многоквартирных домах является объектом права долевой собственности, представляется верным установление особой процедуры, опосредующей заключение договоров по распоряжению общим имуществом в многоквартирных домах. Поиск возможности обходить процедуру проведения общего собрания собственников при решении данных вопросов в случае незначительного количества собственников помещений в доме, является неоправданным путем, поскольку количество собственников помещений может изменяться.
В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ объекты, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, также как и любые иные вещи, предоставляются в пользование третьим лицам на основании сделок, совершаемых собственниками данного имущества, то есть собственниками помещений в многоквартирном доме. В соответствии с положениями ГК РФ предоставление в пользование возможно также лицами, которые уполномочены на то собственниками или законом. Так, подписание договора на осуществление вышеуказанных действий возможно лицом, уполномоченным на это решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если договор будет подписан лицом, не являющимся собственником помещения в доме и в отсутствии необходимого решения общего собрания, такой договор в соответствии со ст. 168 ГК РФ и подп. 1,2 ст. 209 ГК РФ будет ничтожен, так как право распорядиться вещью есть только у ее собственника, либо у иного лица, которое прямо указано в законе. Если же договор подписан лицом, которое является собственником помещения в доме, но решение общего собрания также отсутствует, такой договор будет ничтожен в соответствии со ст. 168 ГК РФ и п. 1 ст. 246 ГК РФ, поскольку распоряжение вещью, которая находится в общей долевой собственности, должно осуществляться по соглашению всех собственников такой вещи.
Таким образом, договор с ТСЖ об использовании общего имущества жилого дома легитимен только тогда, когда он заключен во исполнение решения собственников помещений в многоквартирном доме, принятом на общем собрании. При отсутствии такого решения договор, заключенный с ТСЖ, ничтожен. При отсутствии решения сособственников об использовании общего имущества третьи лица вообще не имеют оснований для аренды данного имущества (Определение ВАС РФ от 27.10.2010 г. № ВАС-13788/1037).
После того, как собственниками помещений в многоквартирном доме в установленном порядке на общем собрании принято решение о коммерческом использовании общего имущества в доме, уполномоченным собственниками лицом заключается договор. Существует мнение, согласно которому решение собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование элемента общего имущества в доме не является частью договора о передаче его в пользование третьему лицу, а является тем, на чем основывается право на подписание самого договора38.
Решением общего собрания собственников помещений в доме устанавливается и лицо, в полномочия которого входит подписание договоров на передачу в пользование общего имущества в многоквартирном доме. Соответственно, право данного лица на подписание соответствующего договора от имени указанных собственников согласно п. 1 ст. 182 ГК РФ, ч. 3 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ч. 1 ст. 7 ЖК РФ основываются на указании закона и решении, принятом на общем собрании собственников помещений в доме. При этом, данное решение, скорее всего, нельзя рассматривать как доверенность, так как в противном случае остается неясным вопрос о механизме отмены такой доверенности39.
Вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом, правомерность решения о передаче общего имущества в многоквартирном доме в пользование будет зависеть от соответствия порядка принятия такого решения собственниками помещений в доме требованиям законодательства и отсутствии нарушения таким решением прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Управляющая организация может заключать договоры аренды общего имущества от имени собственников помещений в многоквартирном доме при условии проведения общего собрания собственников помещений в доме с принятием на нем в установленном законодательством порядке соответствующего решения с утверждением условий договора. При этом, данные условия должны устанавливать множественность лиц на стороне арендодателя и заключение договора управляющей организацией от имени всех собственников. Также управляющая организация может заключить с собственниками помещений в многоквартирном доме договор аренды общего имущества в доме, например, нежилого помещения, и в дальнейшем передавать его в субаренду. При указанном варианте в договор между собственниками и управляющей организацией необходимо включение условия о возможности сдачи предмета договора в субаренду. ТСЖ может выступать в роли арендодателя и заключать соответствующие договоры при соблюдении установленного законодательством порядка принятия решений о распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме. Соответствующие договоры, заключенные в отсутствие закрепленной в установленном законом порядке воли собственников помещений в многоквартирном доме, могут в судебном порядке быть признаны ничтожными40.
В юридической литературе делается вывод, что к подобным договорам целесообразно применение положений п. 1 ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды при смене правообладателя имущества, сданного в аренду, так как на стороне арендодателя обычно находится множество лиц, составляющих собственников помещений в многоквартирном доме, и может сложиться ситуация, при которой отдельные собственники помещений в доме (и сособственник общего имущества) продолжат нести права и обязанности по таким договорам и после отчуждения ими помещений (и долей в праве собственности на общее имущество соответственно) 41.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 322 ГК РФ, обязательство по передаче объекта, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме третьему лицу будет носить солидарный характер, так как предметом такого обязательства является элемент общего имущества в многоквартирном доме, а не доли в праве собственности на него, а требования собственников помещений о выплате компенсации к лицу, получившему в пользование элемент общего имущества в доме, за пользование соответствующим имуществом, будут являться солидарными, если они связаны с коммерческой деятельностью собственников помещений42.
Распоряжение элементами общего имущества возможно в любой форме43, с учетом установленных законодательством ограничений. Таким образом, собственники общего имущества вправе передавать его элементы в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление, устанавливать сервитут в отношении элемента общего имущества, а также заключать непоименованные и смешанные договоры по распоряжению элементами общего имущества44.
Необходимо расширительно толковать положения ч. 4 ст. 36 ЖК РФ и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, понимая под передачей в пользование некое родовое понятие45.
В целях последовательности и логичности исследования предлагаем разделить объекты, входящие в состав общего имущества здания, которые в соответствии с установленным законодательством могут быть использованы в коммерческих целях, на несколько групп.
Первую группу составят внешние конструктивные элементы здания, такие как крыши, ограждающие конструкции, фасады. Вторая группа будет представлена общими помещениями дома. В нее войдут помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Земельный участок, на котором расположено здание, элементы озеленения и благоустройства, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, которые расположены на таком земельном участке, составят третью группу.
|
